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講演・セミナー
マンションが抱える課題や法改正の解説など未来のマンション管理に役立つセミナーを開催
「理事のなり手不足」解消の一手～ 組織開発支援で、住民の未来を拓く ～
7月17日（木）16:00~17:00「理事のなり手不足」は、マンションの住民（区分所有者）にとってもマンション管理会社にとっても頭の痛い問題です。役員報酬を支払う、役員の定数を減らす、外部専門家を役員に選任するなど、解消への方法はいろいろありますが、もう少し根本的な解決方法はないのでしょうか？今回のセミナーでは組織開発支援＆人材開発支援のプロに、高齢化だけではない「理事のなり手不足」の心理的要因から解決策の提案まで解説いただきます。＊講演の終了時間は前後する場合があります。レポート
マンション管理に関する未発表データを分析し新しい視点から、マンションの価値を考えます2025/05/27
マンションの管理組合法人による専有部分の購入 ～現実の事例紹介と今後の課題検討～
区分所有法改正の検討が進んでいる。実に20年ぶりとなる改正であるが、建替え決議の要件緩和などの報道はよく見かける一方で、そのほかの改正条文についてはあまり取り上げられていないように思う。そのひとつに「管理組合法人による区分所有権の取得」がある。あまり聞きなれない条文であるから、新しい制度が創設されたのではないかと思う人もいるかもしれない。しかし、事例は少数ではあるが、管理組合法人が区分所有権を取得することは古くから行われていた。 今回は、実際に行われた管理組合法人による専有部分の購入（区分所有権の取得）の事例をご紹介し、今後の課題について検討を行いたい。1. 区分所有法の改正について 現行の区分所有法には、管理組合法人が専有部分を取得することに関する条文は存在していない。しかし、法に規定がないにもかかわらず、現実が法を超える形で、管理組合法人による専有部分の購入は一部マンションで行われている。 しかしながら、専有部分を購入しようとする総会決議の場面では、こうした管理組合法人の行いが、区分所有法が予定している管理組合の目的の範囲外であるとする意見も多かった。今回の改正においては、こうした課題について、現状を容認する形で検討が進んだと思われる。 以下、実際に専有部分や隣地の土地などを購入した管理組合法人の事例をご紹介しよう。事例1マンションの1階部分を法人が保育園として所有していたが、保育事業を撤退することとなり、管理組合法人が多目的ホールとして取得した事例 専有部分の購入時期：2007年 マンション概要：兵庫県 100戸以上150戸以下 1990年代築 このマンションでは、保育園事業者が区分所有者として1階専有部分を所有し、かつ、自ら保育園として利用していた。しかし、少子化の影響もあり、事業を撤退することとなる。そこで、保育園事業者は管理組合に専有部分の売却を打診する。 一方、このマンションには竣工時から集会室が存在したため、それとは別に保育園部分を多目的ホール（集会室、サークル活動、冠婚葬祭）として購入し、管理組合で活用することが検討された。なお、管理組合を法人化して専有部分を取得することにつき、理事会に対して弁護士から次のようなアドバイスがされている。このアドバイスの内容は従来の区分所有法の解釈として参考となる。「管理組合」の目的との関係管理組合は、建物・敷地の管理をするために構成された団体であるから、「その目的の範囲内の行為しかできない」という前提がある。専有部分の取得が目的の範囲内の行為であるかは、専門家で解釈に争いがある。もちろん、共有者（この場合は、区分所有者）全員の同意があれば、区分所有法の問題ではなくなるが、現実的ではない。購入の必然性通常、区分所有法の「目的の範囲外の行為」は民法によることになり、その場合は、集会（総会）での多数決による決議ではなく、民法に基づく共有者（この場合は区分所有者）全員の同意が必要になることが原則である。特別決議で購入された場合の問題点管理規約や区分所有法では、管理組合による不動産取得を前提とした規定は無く、議決方法も当然規定されていない。前述のとおり、民法第251条の「全員同意」が原則となる。そのため、反対者がいた場合や手続き上の不備が生じた場合、役員個人に対して損害賠償や総会決議無効の請求の訴訟が提起される可能性がある。その場合、管理組合役員に負担がかかるだろう。金銭拠出管理組合で決議ができるとしても、費用をどこから拠出するかという問題が生じる。修繕積立金を取崩す場合、規約に規定がないことから、専有部取得への取崩しを認めるよう規約を変更する決議を経た上で（または同時に）取得決議をする必要がある。また、取得後の当該専有部分の維持費を含めた資金計画の承認が必要となる。取得価格専有部分を取得するとして、価格の妥当性について根拠を示す必要がある。権利保全・税負担管理組合を法人化する場合、その後の税負担は管理組合法人が負うことになる。管理組合の役員改選ごとに登記することが必要となる。法人化の手続きについて特別決議にて法人化することは可能。また、法人化に伴い管理規約の変更が必要となる。 この管理組合では、これらアドバイスを検討し、購入のリスクを理解した上で、それでも専有部分を取得するメリットは大きいとして、特別決議にて取得するに至っている。事例2マンションの1階住戸を所有する区分所有者が管理組合に売却を打診、エントランス美観維持、集会室として利用することを目的として取得した事例 専有部分の購入時期：1997年 マンション概要：東京都 50戸以上100戸未満 1960年代築 本件では、管理組合内において事例1のような区分所有法や民法上の検討はされていない。管理組合が重要視したのは「エントランスの隣戸」であった点だ。 平面図を見ると、当該専有部分は、今なら管理事務室や集会室など共用部分が配置されるであろう場所である。このマンションは1960年代に建築されたマンションであり、1階部分の配置が現在のマンションとは随分と異なっている。エントランスから住戸の玄関が丸見えであり、今ならこの場所に専有部分の住戸を配置することは少ないだろう（図1参照）。 購入を検討した当時の総会議案書、議事録には、この専有部分の所有者が第三者に売却した場合「住戸の利用方法によっては、エントランスの美観が損なわれるのではないか」といった意見が多数あった。さらに、このマンションには集会室がなかった。こうしたことから、集会室として使用することを目的として購入することになる。 法務省法制審議会「区分所有法制の見直しに関する要綱案」（令和6年1月16日開催決定）（以下「要綱案」という）の段階では、管理組合法人が専有部分を取得する場合は、主に集会室の用途とすることを想定しているようである。しかし、本件のように、たまたま1階エントランス隣戸である場合はよいが、中間階、中間住戸の場合は、居住者の出入りに関して下階、隣接住戸からの反対意見があることも予想される。今まで住戸として使用されてきた住戸が共用部分になり、多くの居住者などが出入りするようになる可能性も否めない。キッズルームなどで使用するとなれば、なおさらだ。 なお、区分所有法は、共用部分の変更に関して、法第17条第2項で「共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。」と規定している。しかし、管理組合法人が専有部分を取得し、共用部分として利用する場合における、「特別な影響が及ぼされるとき」とはどのような場合であるのだろうか。例えば、キッズルームとして使用した場合の騒音の発生はどうか。玄関ドア等の変更に伴い出入りが困難になった場合はどうか。どこまでが当該区分所有者の承諾を要することなのかは判然としない。こうした点は、今後の判例を待つのではなく、法の条文の中で明確にしていただきたいと思う。 事例3下記の①、②の不動産を取得した管理組合法人の事例①1階専有部分を集会室として取得②美観上の問題があり、隣地土地を取得専有部分の購入時期：2013年マンション概要：大阪府 150戸以上200戸未満 1980年代築 このマンションは2度、不動産を取得している。それぞれの事例を紹介しよう。① 1階専有部分を集会室として取得 この事例が特徴的なのは、専有部分を取得する前から賃貸借契約により集会室として利用するといった、いわゆる「おためし期間」「助走期間」がある点と、「行政からの補助金」を利用して取得している点である。 まず、当該専有部分は事例2と同様に1階に位置し、角部屋である。集会室として適した場所にある。隣接住戸からの反対意見はなかったようである。 該当住戸の区分所有者から管理組合に売却の打診がされた段階で、管理組合には売主の売却希望価格の金額が支払えるだけの資金がなかった。また、集会室にしたとしても、購入代金に見合うだけの利用がされるのかという点も問題になった。その解決策として、2年間は賃貸借契約を締結して「試しに運用してみよう」という案が出される。賃料は発生するが、購入のための積立金が貯まるまで2年の期間が確保できる。また、その間に売買代金に見合うだけの利用があるのかも測定できる。 通常、中古マンションは1階部分が最も売却しにくいと言われている。防犯上の観点から敬遠されやすく、周囲に建物があると日当たりもよくない。専用庭があるなどほかのメリットがなければ売却に時間がかかることが多い。一方、管理組合が集会室にする場合は、1階であることがむしろメリットになる。こうしたこともあってか、当該専有部分の区分所有者は2年間の賃貸借契約期間を経て、その結果次第での売買契約になることを承諾している。 さらに、管理組合はこの2年間の間に行政との交渉も行っている。 管理組合と自治会との関係は、マンション標準管理規約コメントにもあるように、別々の団体として明確に区分されることが求められている。一方で、地方自治体の中には、管理組合にも自治体と同等の活動を認め、その活動費用を助成しているところもある。このマンションの存する自治体は管理組合に対して自治会と同様の制度を設けており、「集会室の取得」についても助成金を支出している。管理組合は行政と交渉し、賃貸借契約期間中の2年間に集会室としての利用実績があれば、助成金の支払い対象となることの確認を得ている。 こうした取組みの後、見込み以上の利用実績があったことから、専有部分の取得に至っている。②美観上の問題があり、隣地土地を取得 このマンションでは、さらに翌年に隣地の土地も取得している。隣地の土地所有者に対する居住者からの不満がきっかけであった。 隣地土地は分譲当初は別の所有者であったものの、途中から現在の所有者に売却された（以下土地所有者を「Ａ氏」という）。また、隣地土地はマンションのアプローチ部分と接しており、マンションを出入りする際には隣地土地がいやでも目に入る。総会議案書の表現をそのまま使用すると「Ａ氏は『見苦しい』工作物を建てている」とされ、さらに敷地内にガスボンベが置いてあるなどしたことから、万が一火災が発生した場合にマンション側に被害が及ぶのではないかといった不安もあった。マンション居住者のＡ氏に対する不満は年々募っていったようだ。 理事会ではこの問題を解決するために、専門委員会に諮問し、土地の購入に向けて検討を開始する。専門委員会では、Ａ氏から土地を取得すべきという意見で一致し、理事会に答申。地元不動産業者を通じて管理組合側から、土地所有者に対して購入の意思表示を行う。事例1、事例2ともに売却の意思表示は専有部分の所有者側からの申し入れであったが、本件は管理組合側から申し入れを行っている点が異なる。 申し入れの当初はＡ氏から高額な価格提示がされていたが、不動産鑑定士などに依頼して適正価格を提示するなど、おおむね2か月間の交渉期間を経て隣地土地を購入するに至る。購入後はマンション居住者向けの駐車場として利用している。 なお、この管理組合では、土地の購入に関する区分所有法や民法の議論はされていない。 では、改正区分所有法では、事例3にあるような「美観上の理由」による土地の取得は認められるのであろうか。 要綱案の「5 専有部分の保存・管理の円滑化」においては、管理組合法人による区分所有権等の取得「管理を行うために必要な場合」に限定していることから、取得の目的を狭義に捉えるのか、広義に捉えるのかで見解が分かれそうだ。(3) 管理組合法人による区分所有権等の取得 管理組合法人による区分所有権等の取得に関し、次のような規律を設ける。管理組合法人は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うために必要な場合には、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で、当該建物の区分所有権又は区分所有者が当該建物及び当該建物が所在する土地と一体として管理又は使用をすべき土地を取得することができる。（注1）本文の規律により管理組合法人が区分所有権を取得した場合には、議決権を有しないものとし、いわゆる頭数要件の母数からも除外するものとする。（注2）団地管理組合法人は、団地内の土地、附属施設及び区分所有建物の管理を行うために必要な場合には、建物若しくは区分所有権又は土地若しくは附属施設と一体として管理若しくは使用すべき土地を取得することができるものとする。2. その他の課題 改正区分所有法では、管理組合の目的について、特段の改正は行われないようである。そのため、管理組合法人が収益用不動産として専有部分を購入するような場合は、今後の裁判などに委ねられることになりそうだ。しかし、管理組合法人が収益用不動産として専有部分を運用している事例はある。 例えば、長期滞納者がいて、回収の見込みが立たず、管理組合法人が専有部分を購入するケースや、競売住戸を管理組合が競落しようとする場合などである。専有部分を取得する目的は滞納管理費等の解消であるから、取得した専有部分が管理組合にとって特段必要ではない場合も多い。すでに集会室などが存在し、特段の管理目的で利用する用途がない場合は、収益用不動産として賃貸用住戸とするしかないだろう。 これを否定されてしまうと、管理組合は滞納管理費等を解消する手段のひとつを失うことになりかねない。 さらに、借地権のマンションが土地所有者から建物の存する土地を購入するなどのことも行われている。今までは法律が実務に追い付いていなかった。しかし、今回の改正はこうした実務で行われていることをすべて容認しようとする改正ではない。管理組合法人による専有部分の取得に制限がかかることも懸念される。 また、取得に関する記述はあるが売却に関する記述はない。つまり、管理組合法人による売却は認めていないということになるのかもしれない。修繕費用が不足し、取得した集会室を売却した代金で大規模修繕工事を実施しようとすることも認められないことになってしまう。3. まとめ 未だ議論の途中ではあろうが、今まで実務で行われてきた管理組合法人による不動産の売買を広く認める方向で解釈できるよう検討されることを望む。
2025/04/09
【速報】見やすい！改正区分所有法（案）の新旧対照表を作成しました
今国会では、マンションの管理や再生の円滑化等のために「区分所有法」や「マンション管理適正化法」の改正が審議中となっている。このたび、区分所有法の改正案について、改正が予定されていない条文を含めた全文の新旧対照表を作成した。区分所有法改正案（新旧対照表）を見る（このPDF以外の形式での配布予定はありません） 令和7年3月4日に区分所有法などの改正案が閣議決定され※1、令和7年3月7日に衆議院が受理した。今後は第217回国会において、「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律案」として一括して審議される予定となっている※2。 現在発表されている資料には、改正の対象となっていない条文を含めた新旧の対照表とはなっておらず、全体像が見えにくい。そこで、実務上で使いやすい新旧対照表を作成した。 当研究所では以前にも、標準管理規約の改正履歴を新旧対照表の形式で提供した※3。意外なことに、標準管理規約について、制定時からの新旧対照表はそれまで作成されておらず、当研究所で公開したものは大変なご好評を博し、今でも多数の閲覧がある。今後も、実務者が使える新旧対照表がないマンション関連の法律などがあれば、当研究所で提供していきたいと考えている。※1 国土交通省ホームページhttps://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000224.html※2 国会ホームページhttps://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_gian.nsf/html/gian/keika/1DDE856.htm＜補足事項＞・ 本新旧対照表は、左に現行、右に改正案としました。備考として、法務省法制審議会区分所有法法制部会の取りまとめた「区分所有法制の見直しに関する要綱案」（令和6年１月16日開催決定）の該当ページ等を載せています。https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi04900001_00235.html・ 本新旧対照表は、改正案で括弧書きが多くて読みづらい条文の一部に、括弧書き以外の部分に下線を引きました。これは読みやすさを考えたものです。・ 本新旧対照表では、改正案の一部を赤字で表記しました。これは、細かな追加や用語の変更などの読みやすさを考えたものです。・ 本新旧対照表は、マンションみらい価値研究所が公開資料より作成したものですが、正確性を保証するものではありません。必要に応じて、国土交通省のホームページをご確認ください。なお、誤植等を見つけた場合、「お問い合わせ」よりご一報頂けますと幸いです。＜関連レポートなど＞※3 マンション標準管理規約の変遷～昭和57年版から最新令和6年版まで～https://www.miraikachiken.com/report/240627_report_02
2025/03/19
宅配便の車両をマンションに駐車できるか
1.新築マンションでの義務化 国土交通省では「標準駐車場条例（令和2年9月7日国土交通省都市局長通知）の改正により、共同住宅の用途に供する部分のある建築物を新築等する場合においても、百貨店等と同様、一定規模以上の荷さばきのための駐車施設を附置しなければならない旨の規定を置くこととし、あわせて、地方公共団体にその旨を周知する」としている。 簡単に言うと、新築のタワーマンションなどでは、「荷捌きスペース」を設置することを義務化されることになる。駐車場法施行令の一部を改正する政令が2025年3月7日に公布された。 宅配便の車両が駐車場所に困っている様子や、台車に荷物を載せて街を走り回っている様子は日常的によく見かける光景である。タワーマンションは住戸数が多いことのほか、上下階の移動に時間がかかることを考えると、荷捌きスペースが設置されることはマンション住民にとっても、周辺地域にとっても歓迎すべきであろう。 しかし、対象とならない既存マンションやタワー型ではないマンションでも、荷捌きスペース不足の問題は顕在化している。では、既存マンションにおける荷捌きスペースはどのようになっているのだろうか。2.既存マンションにおける「荷捌きスペース」の現状当社の管理受託マンション4,010件のうち、分譲時に「荷捌きスペース」もしくはそれに類する場所が設置されているマンション（※）は24件で、全体の0.57％にすぎない。24件のうち10件は、比較的駅に近い100戸以上のマンションであり、荷捌きスペースのあるマンションは非常に少ないと言ってよいだろう。※パンフレット図面集、管理規約集などに記載があるものを抽出する方法にて調査（調査期間2024年10月～2024年12月）3.既存マンションにおける「来客用駐車場」の現状 新築時に荷捌きスペースの設置がなくとも、既存マンションが荷捌きスペースを新たに確保することはできるのだろうか。居住者の車両以外が駐車するスペースとしては「来客用駐車場」がある。当社の管理受託マンションのうち、来客用駐車場の設置のあるマンションは、436件（10.87％）であった（図1参照）。なお、このうち4件については、トラブルが多いことなどを原因として現在は来客用駐車場の運用が中止されている。 来客用駐車場のあるマンションの属性は次の通りである。新築マンションや戸数帯の多いマンションに偏ってるわけではなく、小規模なマンションでも設置されていることがわかる（図2、図3参照）。 来客用駐車場は、新築当時から設置されているものばかりでなく、途中から居住者用の空き駐車場を来客用駐車場に転用している場合もある（図4参照）。 居住者用の駐車場を来客用駐車場に転用する事例は、昨今の空き駐車場問題とも密接に関係している。駐車場に空きが生じた場合、次のような順で解決を図ろうとする（表1参照）。来客用駐車場への転用は、空き駐車場問題の初期段階から検討される内容でもある。第4段階では駐車場事業者等と契約し収益事業の開始を届け出るなど格段にハードルが上がるが、第3段階までは比較的検討しやすい内容である。4.来客用駐車場に宅配便の車両は駐車できるか 来客用駐車場に関する使用細則を調査した。来客用駐車場に関する使用細則を規定しているのは、来客用駐車場のあるマンションのうち、おおむね80％程度である（図5参照）。 来客用駐車場に関する使用細則のあるマンションのうち、主な利用目的である「居住者の来訪者」以外の車両はどの程度認められているのかを調査した（図6参照）。 管理用車両（管理会社が保守・点検・修繕などに使用することを想定）が174件と最も多く、宅配用車両はわずか5件にとどまっている。※レンタカーは、管理組合が時間貸しレンタカー会社と提携し一時駐車を認めているもの※福祉用車両とは、デイサービス利用者の送迎用として一時駐車を認めているもの5.なぜ宅配便の車両の駐車が認められていないのか 宅配便の車両の駐車が認められていない理由を考察する。 来客用駐車場は、使用細則により事前予約を前提としており、予約がない車両は駐車できないことになっている場合がほとんどだ。その背景として、予約した車両が現地に到着した際に、宅配便の車両などが駐車していて使えないとなったら困るということがあげられる。 さらに、来客用駐車場の使用方法を理事会などで協議する場合に、その原案となる使用細則案を管理組合に提案するのが管理会社であることも要因のひとつなのではないだろうか。 管理会社とその協力会社は、清掃・点検などの際に、機材を車両に載せてマンションに赴く。車両の駐車場所がないマンションでは、機材の搬入、搬出などに苦労している。こうした経験に基づき「管理会社の日常業務に関することは忘れずに」管理組合への提案に盛り込んでいるものと推察される。 また、清掃や点検はあらかじめ日時が決められているため、管理員などを通じて予約しておくことも可能になる。自身も管理会社に籍を置く身であり、こうした使用細則を提案したこともある。今となってみれば、宅配便の車両になぜ配慮が及ばなかったのだろうと反省することしきりである。6.宅配便の車両が駐車可能であるマンションの具体的な使用細則 使用細則に宅配便の車両の駐車を可能としている例を紹介する。第〇条（利用資格） 来客用駐車場の使用は、本マンションの居住者の来訪者に限る。ただし、本マンションの維持管理に関わる業者の車両、緊急用車両、宅配用車両、介護・福祉用の車両についてはこの限りではない。 ※以下の条文にある「利用料金の徴収」規定においても除外されている。 宅配便の再配達が社会課題になって久しい。配達における手間や時間を削減するため、来客用駐車場に予約が入っていない場合は一時駐車可能とするなど、今からでも使用細則の改正を検討できるのではないだろうか。
論文
マンション管理の現状や課題を調査・研究し役立つ論文を提供しています
2025/05/07
令和5年度マンション管理適正化・再生推進事業 (課題の解決に向けた事例の収集・分析等を行う事業)既存マンションにおける修繕積立金の増額に係る合意形成プロセスの実態 及び段階増額積立方式を採用した長期修繕計画上の資金計画の設定状況に関する分析
趣旨・背景 全国のマンションストックにおいて「2つの老い」が進行するとともに、直近では建設コスト等の高騰から、将来必要となる修繕費用が上振れし、区分所有者にとっての経済的負担が従来以上に大きくなる可能性が出てきている。一方で、近年分譲されるマンションの多くが、管理開始当初から一定の期間ごとに修繕積立金の徴収額を引き上げる「段階増額積立方式」を採用しており、「段階増額積立方式」を採用した資金計画では、将来にわたって計画通りに徴収額が引き上げられることが前提となっている。しかし、修繕積立金の改定には総会決議が必要であり、修繕積立金を大幅に引き上げようとすると、総会では決議が得られず、計画通りに引き上げができないおそれもある。 こうした状況を受けて、国土交通省ではマンション管理計画認定制度の見直しに向けた検討を行い、2024年6月には「標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループとりまとめ」が公表された。その中で、現行の管理計画認定基準へ「段階増額積立方式における適切な引上げの考え方」を盛り込む方向が示されいる。 このように、管理計画認定制度のあり方の見直しが進む状況を踏まえ、三菱UFJリサーチ＆コンサルティング（株）とマンションみらい価値研究所は、国土交通省「マンション管理適正化・再生推進事業（課題の解決に向けた事例の収集・分析等を行う事業）」を通じて、 段階増額積立方式における修繕積立金の引き上げの実態や、管理組合における合意形成の状況を把握するための調査・分析を実施し、その結果を本論文としてとりまとめた。調査結果の概要（1） 既存マンションにおける修繕積立金の増額に係る合意形成プロセスの実態分析2018～2023年の5年間で、大和ライフネクストの管理受託物件（分析対象：3,629管理組合）の約6割で修繕積立金の徴収額が増額となった。従前の修繕積立金の設定水準が低い管理組合では、5年間における増額の変動幅が大きい傾向がみられ、管理組合として増額を許容できる状況であったことが推察される。経年化に従い、修繕積立金の設定水準が高くなる一方で、増額の変動幅が小さくなる傾向がみられ、増額が困難となりやすい状況がうかがえる。積立金の増額に対する総会決議が可決された事例では、可決以前の修繕積立金の設定水準が低く、必要な修繕費用の確保ができていなかった等の状況から、増額が許容されやすい状況であったと推察される。積立金の増額に対する総会決議が否決された事例全体でみると、総会での否決を経て実現した増額幅は、提案時に比べて1割程縮小している。（2）段階増額積立方式を採用した長期修繕計画上の資金計画の設定状況に関する分析大和ライフネクストが管理を受託する既存マンションで作成されている長期修繕計画上の資金計画上、最終年度の収支が黒字となっている事例は2割程度で、このうち段階増額積立方式を採用している割合は4割程度となっている。計画期間の最終年度の収支が黒字となっていない事例が一定程度存在するが、計画期間中に必要な修繕費用を精緻に予測することは困難である。実務上、資金計画の検討や管理組合への説明においては、最終年度の収支よりも、計画期間前半の設定が重視される傾向にある。また、定期的に計画見直しを継続することで、計画の精度を担保している。 修繕積立金の増額幅のみで修繕積立金の充足状況を判断することは困難であり、一般会計・収益事業会計からの繰り入れ状況も考慮する必要があると考えられる。 長期修繕計画・資金計画の概念が登場したのは1980年代前半であり、当時は長期修繕計画の内容は、具体的な工事費用が提示されず、修繕実施時期の見込みのみが示されていた。また、段階増額積立方式という概念もその後に民間事業者の取り組みから生まれてきたものである。管理計画認定基準において段階増額積立方式に基づく資金計画を確認する際には、資金計画を作成しないことが一般的であった当時から存在する高経年マンションへの配慮が必要と考えられる。続きを読む
2023/04/19
令和4年度 国土交通省「マンション管理適正化・再生推進事業」 中古マンション市場価格に影響するマンション管理項目とその効果、分譲マンションの一生における中古取引価格の変動パターン及び要因に関する研究
第1部 中古マンション市場価格に影響するマンション管理項目とその効果管理の質や修繕の実施状況が中古マンションの売買価格に与える影響についての調査分析概要管理に関わる数値化可能なデータを用いて市場価格への影響を説明すること、すなわち管理と市場評価を定量的に結びつけることは重要であると考えられる。つまり、ヘドニックアプローチは、モノの価格は機能や性質によって決定されるという概念に基づくものであり、そのアプローチにより中古分譲マンションの管理体制が市場価格などに与える影響について推定することを目的とする。本研究は全体にわたる変化に関して、特に、供給の側面に着目したものである。 そのために以下の5つの作業上のポイントを設けた。1）ヘドニックアプローチにより、中古分譲マンションの価格とその変化を目的変数として、これを説明するために各マンションのもつ属性、周辺環境そして各マンションの管理体制を説明変数として推定・評価することを第1の作業とする。各マンションのもつ属性、周辺環境、管理体制が直接的、もしくは相互および外部に作用することにより間接的に影響すると考えられ、これら説明変数の各々がどれほど取引に影響するかを推定した。2）管理体制からマンションの価格構造を推定し、かつ価格変化に着目した研究は既往論文のレヴューからは見られなかった。本研究では、重回帰分析による分析方法を利用してマンションの価格構造を推定することを第2の作業とする。マンション価格は近隣のマンション価格とマンション内外の環境が影響を与えると考えられるが、ここでは、価格構造に管理体制が与える影響を推定するため、中古取引価格を用いた。客観性のある不動産取引データにより、簡易に適正な管理費を算定に用いた。3）マンション中古価格はある価格帯の中で小刻みに上下に移動する。逆に下落するマンションもあり、これらは下落し続け市場から姿を消し負債のような扱いになることがあり、これを管理体制の適正化によって防ぐにはどうすれば良いかを考える。 これらとは別に、特に、上昇するマンションを探り示唆を得ようという試みも行った。マンションが市場に評価されている状態とは、すなわち取引価格が維持、もしくは上昇している状態を指すものを、適正状態とする。市場に評価されているマンションの管理体制の状態を定量的に示すことを第3の作業とした。取引を築年数と成約坪単価で散布図を作成すると図1のように負の相関が見られることがわかった。4）ここから地価の影響を取り除くことを第4の作業とする。Y=0になる点より下は不動産価格が地価を割り負債的扱いとなる。しかし、図1のようにあるマンションに着目すると価格上昇の傾向が見られ、このようなマンションでは重要な管理が行われているという理由から価格上昇している可能性がある。以上の仮説のもと価格を上昇させる要因について推定した。5）不動産市場全体に着目すると、図1のように取引時の築日数と成約価格をプロットすると点が雲のように分布する。こういった事柄を通じた価格変化を観察しようという試みを第5の作業とした。全体としては築年月を経るごとに価格が下がることが観察される。一方、個々の物件に着目すると、図1のように上位の価格帯に位置しかつ価格が上昇しているもの、図2のように中位の価格帯に位置しかつ価格変化も少ないもの、あるいは、図3のように下位の価格帯に位置しかつ価格変化の少ないものもある。このようにマンションの価格変化は様々なパターンがある。価格上昇の点から見ると、望ましいものは上位の価格帯に位置し続ける、もしくは価格が上昇しているものである。一方価格上昇の観点から見ると避けたいパターンは、竣工時には比較的上位に位置しながらも、 価格が下落しているものである。このようなマンションは維持管理が上手くなされず、 買い手から評価を受けられないと考えられる。さらに価格上昇の観点から見ると最も避けたいパターンは下位の価格帯に位置しながら、かつ価格が下落しているものである。 このようなマンションは市場から姿を消す可能性がある。もういちど不動産市場全体に着目し、築日数と中古制約価格グラフに着目すると中古価格に関して、歪な、下方硬直性がみられる。つまり雲の下位に分布が集中していているものの、より下位には急激に分布が少なくなるのである。ある価格帯に達すると、それより価格の低い取引が無くなり、もうこれ以下に下がらなくなったのである。この要因を見ると、マンション価格が地価と同等になったことによってその地価より下がらなくなった可能性がある。より深刻な場合としては地価相当分の価格をつけることもできず、取引が行われなくなったことが挙げられる。このような場合買い手からすれば当該マンションは負債とも捉えられるため、他に何か強いメリットが無ければ成約に至らないことは明らかである。個々のマンション価格については2つの異なる変化がみてとれる。1つはグラフ上で上下に微動する変化であり、もう1つは全期間にわたって移動する変化である。気温が日々変化しながらも春全体では上昇する現象に似ている。ひとつに中古マンションは個々の物件の一つ一つの取引に対して、需要と供給の市場原理が働くことが表れている。つまり売り手と買い手の背景にある事情や意思決定要因が微動を生じていると想起できる。もう1つの全体にわたる変化が重要でありこちらも需要と供給の両方が関係していると想像できる。購入者の需要の側面としては、土地価格が関係していると考えられる。つまりマンションの立地が相対的に人気が出たか無くなったかのどちらかである。供給の側面としては、ハードやソフトが関係していると考えられる。つまりマンションの建物自体が修繕などによって、相対的に、魅力的になったとか、逆に、問題が生じてマンション自体が買い手から避けられている可能性もある。第2部 中古マンション市場価格に影響するマンション管理項目とその効果Part21.研究目的 中古マンション市場の健全性を保つためには、価格の変動させる因子を特定することが必要である。本調査研究では、昨年度の埼玉県K市に引き続き、埼玉県S市を対象に、中古マンションの市場価格について、管理体制に関わる項目を変数として用い、モデル式を作成することで価格の変化に影響する変数の抽出とその効果の度合いを示すことを目的とする。2.研究方法 埼玉県S市における中古マンション（計45棟）を対象とし、「平均坪単価」「成約坪単価差」「傾き」の3つを分析時の目的変数・説明変数（以下記載）を選択し、重回帰分析を行った。さらに、昨年度の対象地である埼玉県K市も含め主成分分析を行い、比較を行った。3.まとめ●重回帰分析結果＜モデル式①＞平均坪単価（円/坪）＝450012.046ー7779.506X1 ＋ 261841.823X2 ＋2424321.293 X3[ここでX1＝積立金未収金（円/坪・年）、X2＝決議数毎年（件/年）、X3＝排水管連続未実施率（％/年）とする]※昨年度同様の説明変数では、モデル式の決定係数が規定値未満であったため、排水管清掃実施率及び未実施率を変数に加えている。 ＜モデル式②＞平均坪単価（円/坪）＝ 458529.247＋15.711X1 ＋ 2178200.532X2 ー7333.818 X3[ここでX1＝修繕支出総額単価（円/坪・年）、X2＝修繕支出総額の使用率、X3＝積立金未収金単価（円/坪・年）とする]※モデル式①より、昨年度（埼玉県K市）同様、決議数が価格を上昇させる因子であったため、決議数をさらに分類し説明変数に加えている。 【解釈】 モデル式①を解釈すると、積立金未収金が専有面積1坪あたり、年間1円増えると、中古物件として売却時、専有面積1 坪あたり、約7,780 円程度価値を下げることを意味する。これは、昨年度のK 市の結果を補完するものである。将来もしくは現状の修繕」に対する不安から不動産価値を下げていると想定できる。また、決議数毎年については、昨年度同様プラスの影響が確認された。決議数が年間1 件増えると、売却時、専有面積1 坪あたり約261,800 円程度価値を上げることを意味する。決議数は、適正な管理組合であることを示す指標として捉えられていることが判断できる。排水管2 期連続未実施率が価格にプラスの影響を与えるという結果が確認された。これは、一般的に考えると、相反するように感じられるため、別物件でも調査が必要である。 モデル式②を解釈すると、修繕支出総額単価が1坪あたり、年間1円増えると、約15,700円価格が上昇することを意味する。また、同様に、修繕支出総額の使用率もプラスの効果を与えるものであった。モデル式①同様、積立金未収金はマイナスの効果が確認された。昨年度の研究では得られなかった結果（積立金未収金が不動産価格を下げる効果があること）が確認され、結果として補完されたと考えられる。 ●昨年度の研究対象地との比較管理に関する説明変数の特徴を掴むため、主成分分析を行った（図1）。結果を以下まとめる。【結果】①次期繰越積立金・修繕支出総額単価→将来への備えとして重要だと感じているが、関心が薄い。②積立金未収金単価→昨年度とは異なる結果でありエリアによる特徴が見受けられた。K市では、将来の備えとして位置していた。S市では現状に対する修繕への意識が強い。③修繕支出総額の使用率→昨年度と比較し、より間接関与に向かっているため、現状の改善と意識はあるものの関心のなさが見受けられる。④決議数→昨年度同様、将来への不安意識に分類される。⑤管理組合運営費単価→S市では、決議数同様、将来への不安意識に分類されるため、管理組合への出資は悪いこととは考えられていないことが読み取れる。第3部 分譲マンションの一生における中古取引価格の変動パターン及び要因に関する研究1. 研究目的 マンション管理の健全性を確保するためには、適正な積立金を徴収し、適宜改修工事を実施することは欠かせない。一方で、管理会社との打合せでは、区分所有者との会話で「大規模修繕工事実施後にマンションを売却することになったが、予想よりも高く買い手が付いた」というものがあると言う。今後の管理の適正化をはかるためには、大規模などの修繕工事と資産価値の関連について明らかにすることは、政策的にも市場的にも重要である。本研究は、マンション管理組合が、マンションの一生（建替え・終活・長期修繕計画等）を考える上で、判断材料となりえるもの（中古分譲マンションの修繕工事が市場価格及びその変化に与える影響について推定するもの）を提供することを目的とする。2.研究方法 本研究では、既往研究であるマンションみらい価値研究所が2021 年に公表している「築40 年を経過したマンションの修繕工事費の実績（事例研究）」のデータを追記し、不動産価格データ（1990年から2022年）との照合を行った。修繕支出額や修繕積立金残高などが、特徴的な動きを見せると、それが各マンションの成約価格にまで影響を与えるかどうか把握を行った。加えて、補足調査として、各物件において、当該物件の周辺環境などについて変化が生じているかをフロント担当者にヒアリングを実施した。【分析項目】1. 大規模修繕工事と不動産価格の関係性2. 大規模修繕工事間における不動産価格3. 代表的な事例比較（模式図）3.まとめ●大規模修繕工事と不動産価格の関係性 各事例に対する精査から、特に、大規模修繕工事は、不動産取引価格の下落傾向を抑える効果や上昇させる効果が複数の物件で確認される。大規模修繕工事の際に、不動産取引価格が上昇しないもしくはより下落傾向にあるマンションは、共通して資金ショートもしくは資金ショートに近い状態が確認される（報告書3部:44頁以降）。●大規模修繕工事間における不動産価格 大規模修繕工事を軸とし、不動産取引価格の推移の傾きに着目し分析を行ったところ、第1 回から第2回大規模修繕工事の間の価格変動と第2 回から第3 回大規模修繕工事の間の価格変動の間には違いが見受けられ、第3 回目大規模修繕工事以降もさらに異なる傾向が見受けられた。●代表的な事例比較（模式図） 大規模修繕工事の第1 回目と第2 回目については、取引価格の低下が見られるものの、第3 回目以降については、資産価値の維持もしくは上昇が見受けられる。これには、工事実施に伴う資金状況が大きく関連しており、借入があったり、改修工事後に資金状況が枯渇すると資産価値の下落が見られる。 修繕積立金の月額と資産価値に関してはプラス（ポジティブ）な相関が明らかになっていない。しかしながら、中長期的にみれば、資金の潤沢さと資産価値にプラス（ポジティブ）な価値があることが見られる。これは、政策的にも市場評価的にも、広め、啓発的に用いる価値のある結果であると考える。続きを読む
