論文

マンションにおいて「2つの老い」が進行するとともに、直近では建設コスト等の高騰から、将来的な修繕費用が上振れし、区分所有者の経済的負担が従来以上に大きくなる可能性が出てきている。三菱UFJリサーチ＆コンサルティングとマンションみらい価値研究所は、国土交通省「マンション管理適正化・再生推進事業（課題の解決に向けた事例の収集・分析等を行う事業）」を通じ、 段階増額積立方式における修繕積立金の引き上げの実態や管理組合における合意形成の状況を把握するための調査・分析を実施し、レポートとしてとりまとめた。

「マンションは管理を買え」と言われて久しいが、「管理」の研究は依然として少ない。本稿では、①各年度の管理組合活動や点検・清掃、 ②中長期的に実施する大規模修繕工事と市場価値の関連を多面的に研究した。 ＜主な成果＞ ①日常的な管理運営の質は、市場価値を上げる可能性があることが明らかになった。 ②適正な積立金が設定され、計画通りに適切な修繕が実施されていることは、市場価値が高まる可能性があることが明らかになった。

高経年マンションでは、管理組合が専有部分の配管工事を共用部分の工事と同時に実施することが増えている（以下「一体化工事」という）。本稿では、一体化工事を実施した管理組合の分析を行った。予想に反し、法律上の争いはあまり見られず、先行して工事を実施した部屋への金銭的な補償のありかたが合意形成の鍵となることが明らかとなった。本稿では、実例をもとに補償金額の考え方を整理し、実務の参考となることを目的としている。