セミナー実績

主催：NPO北海道マンションネット 9月26日（土）、札幌資料館（中央区大通西13丁目）にて「令和2年度 第2回マンションネットセミナー『節約の美徳が管理組合の“貧困”を招く』」が開催されました。 本セミナーは、コロナ禍の緊急事態に鑑み、定員数は三密を避けた20名を最大とし、それ以外の方には“ネットセミナー”としてオンラインによる情報を提供する形式で実施しました。これまでに経験したことのないセミナー形式であり、問題なく開催できるのか、またどのような反響があるのかなど関係者にとっては実験的なセミナーとなりました。 会に先駆け「NPO北海道マンションネット」の理事長代行・佐藤慎二氏が開催の挨拶をし、コロナ禍のご時世を憂うと共に、今だからこそ新しいチャレンジをしていきたいという意気込みを露わにしました。 その後の基調講演ではマンション管理士より「節約の美徳が管理組合の“貧困”を招く」というテーマに於いて講演されました。「節約」と「倹約」という、一見すると似たような意味を持つ言葉の“行き違い”をテーマの軸に据え置き、行き過ぎた「節約」の間違いについて事例を交えて解説されました。 念のためおさらいしておきますが、「節約」と「倹約」という言葉の違い──あなたは明確な説明ができますか？まず「倹約」から見ていきましょう。この意味は「費用を切り詰めて、お金の無駄を省くこと」──しかし転じて「貯め込んだお金はここぞというときに投資する」と解釈することができます。一方「節約」を見ていくと「無駄を省いて切り詰める」ということではありますが、「お金だけでなく、なんでもかんでも切り詰めること」とも捉えることができます。 今回はこの「行きすぎた節約」が招く貧困について紐解きます。 管理における「節約とは何か」を考えるにあたり、まずはセンセーショナルな言葉で喚起します。大ヒットとなった著書『金持ち父さん 貧乏父さん』（ロバート・キヨサキ著）の一節を引用し「マンションはあなたにとっての負債なのか」と呼びかけます。この本によれば、たとえ住宅ローンを支払い終わっていたとしても、持ち家とは負債であり、固定資産税然り、管理費や維持費など必ずお金は出ていく。しかし「お金と人生に対しての姿勢」が正しければ、“節約の仕方”を間違わないと解説しました。 さらに「マンションを所有していることは、すでに“負債”を抱えていることであり、その節約の仕方が今後、負債を大きくするかどうかの鍵を握っている」と語りかけます。 では間違った節約の仕方とはなんのなのでしょう。それについては「悪い節約例」として下記の通り３つの事例を挙げられました。 ① 「積立金を値上げしてでも工事ができる費用の準備をすべきなのに、問題の先送りをしたことにより、費用 が かえって 増加してしまった」という 事例 ②「総会で質問や文句が出ることを恐れ、長期修繕計画の時期を変更したり、工事単価を調整したり、資金が足りていることを演出してしまった」という事例 ③「管理費会計が赤字になったことで、安い管理会社にリプレイスし、ついでに各戸が支払う管理費も減額してしまった。しかし管理品質の悪化はもとより、それに気づき元に戻そうと思っても管理費を増額できなくなってしまった」という事例 いずれの事例も、最終的には建物の価値を下げる結果となり、次世代が住み継承してくれない空き家だらけのマンションに陥ってしまうということ。行きすぎた節約が貧困の連鎖を生んでいることに気づいてほしいと、訴えかけました。 また、休憩を挟んだ後半では、「“with”コロナとマンションコミュニティ」をテーマにパネルディスカッションを開催。Zoom（WEB会議システム）によるリモート受講者の皆さまからは「チャット」機能を利用し、質問を受け付けました。 パネラーには前出・佐藤慎二氏（NPO北海道マンションネット）、沢登正一氏（大和ライフネクスト 札幌支店長）らが登壇。新型コロナ時代におけるマンション内でのコミュニティをどうすべきか話し合っていきます。 ディスカッションの途中、リモート参加者の方々からの質問も紹介。 「総会の延期は理事会で決定できるのでしょうか、またその根拠はありますか？」 「インターネットを利用した会議システムで、総会を開催することができますか？」 というお二方の質問に対しては「管理規約や区分所有法に鑑みると非常にもってこいの質問」としながら、一つ目の質問に対し佐藤氏が回答。「理事会で決議することは可能。理事会は管理組合の執行機関であるし、ましてや今回のようなコロナ禍においては緊急事態の対応になるので決定権があるだろうと考える」としました。 また二つ目の質問には沢登氏が、「できなくはないが、現実的には難しい。なぜなら区分所有法45条に『区分所有者の全員の承認を得た場合には、書面または電子的方法による総会を行うことができる』とある。裏を返せば全員の合意がなければリアルな集会以外の開催ができない為、この法律がある以上、現時点ではなかなか難しいと思う」と回答しました。 このようにラジオ番組さながら、ディスカッションの途中でも、都度寄せられた質問を紹介することで、タイムリーな話題を掘り下げることができた今回のオンライン同時並行によるセミナー。パネラーと視聴者の双方向でのやりとりができるというメリットが生まれたことはもちろん、札幌での開催にも関わらず、東京など距離の離れた場所にいる方とも同時に受講できるという点で、より多くの方に情報と熱量を同時に届けられるという機会に恵まれたようです。

11月9日（土）、埼玉県内のマンション管理組合をサポートするNPO法人「NPO埼玉マンション管理支援センター」主催のセミナーが開催され、上野英克氏（大和ライフネクスト東日本技術サービス工事部）と宮﨑栄治氏（大和ライフネクスト事業開発部）が登壇し、講演を行いました。 今回のセミナーのテーマは「機械式駐車場の課題と解決策を考える」。自動車の収容方式が多様で、しかも昨今の自動車所有家庭の減少により利用率が低下しているマンションの機械式駐車場については、そのメンテナンスや収益性の改善に苦慮している管理組合も少なくなく、マンション管理の中でも関心が高い分野です。講師の上野氏はこれまで、機械式駐車装置やエレベーター等の機械設備の維持・修繕を長年担当し、現在は更新工事と技術者教育などの業務にあたっています。その経験に基づき、マンションの機械式駐車場の課題と解決策をわかりやすく解説しました。 機械式駐車場は公共・商用施設等での使用が多い「垂直循環方式」「エレベーター方式」「多層循環方式」「水平循環方式」「エレベーター・スライド方式」「平面往復方式」などの大型装置と、小規模向きでマンションでも多く設置されている「多段方式」「二段方式」などの方式があります。1987年からの20年間で、機械式駐車場自体の数は増加していますが、ここ10年間ではその増加台数が半減。マンションに多い「多段方式」「二段方式」も1997年〜2006年の設置状況（合計885千台）に比較して2007年〜2016年の設置状況（合計426千台）は大幅に減少しています。 この要因には社会的な自動車離れの傾向や、それに伴う取り扱いメーカーの減少などが考えられますが、上野氏は「今後、少子高齢化による自動車台数の減少が見込まれることから、機械式駐車場の需要はさらに減ることが予想されます。これからはその管理の方法も含めて、従来とは違った視点から改めて考えていく必要があります」と説明。メンテナンス業者（メーカー系vs非メーカー系）や長期修繕計画における修繕の金額および時期の見直しの必要性を力説しました。 また参加者の関心がもっとも高い「収益性の課題・解決策」では、長期修繕計画上の装置更新までにかかる費用に点検・塗装費用などを盛り込んだ全体コストを、期間と総台数で割った１スペースあたりの月間維持費用をベースにし、それ以上の賃料設定をすることが基本であると述べました。また、未契約の区画が生じた際には、車両を詰めて駐車位置を再配置し、未使用区画の装置を廃止するといった改善策で収益が最大化できるとし、具体的な駐車スペースの部分廃止事例などを挙げて詳しく説明しました。 さらに、これまで上野氏が実際に担当した事例から、改造や装置の入れ替え、機械式駐車場から平面式への転換、全廃止＋近隣の土地の購入、外部貸し（サブリース）の採用などの様々なプランを紹介。自分のマンションの参考にしようと熱心にメモを取る参加者の姿が見受けられました。 セミナー終了後には参加者からの活発な質疑が寄せられ、上野、宮﨑両氏が応答しました。宮﨑氏は「機械式駐車場に関する問題では、使用者へのアンケート調査などに基づいて、それが全体の問題なのか、一部の住民の不満に基づくものなのかなど、現状を正確に把握することが大切です。それにより場合によってはハード面の改修をせずとも駐車位置や料金の見直しだけで、問題解決に導くことが可能です」と述べ、幅広い視点から問題解決を図る姿勢が重要であると強調しました。 参加者からの質問に答える、宮﨑栄治氏（大和ライフネクスト事業開発部） 参加者からは「機械式駐車場に関しては、理解しきれていない問題がたくさんある。管理組合担当者にとっては、このような機会を通じて知識を深められることは大変ありがたい」との声が聞かれ、このセミナーの満足度の高さが伺えました。