セミナー実績

7月25日（木）、第20回となるオンラインセミナーが開催された。今回はゲストに株式会社プレイスメイキング研究所・代表取締役の温井達也（ぬくいたつや）氏をお招きし、「住民主体のエリアマネジメント〜戸建て住宅地から学ぶマンションのこれから〜」と題しお届けした。司会とナビゲートはマンションみらい価値研究所・所長の久保依子。ゲストの温井氏は、マンションと同じような管理組合を組成する戸建て住宅地を企画し、分譲後の運営サポートを実施している。マンションと戸建ては、対比され、よく比較対象となる。今回は、マンションと戸建て、双方の視点からより良いマネジメントについて対談した。 ＜ゲストPROFILE＞ 温井達也 氏 株式会社プレイスメイキング研究所 代表取締役 社長 筑波大学芸術修士課程、環境デザイン修士課程在学中に筑波大学発のベンチャー企業として株式会社プレイスメイキング研究所を設立。大学卒業後に大手ハウスメーカーに就職。その後筑波大学人間総合科学研究科にて、アメリカの戸建て団地のマネジメントについて研究。計画的戸建て住宅地の新築時の企画・計画コンサルティングや竣工後の管理組合の運営に関わるなど、実務と研究の両面に取り組む。これまでに100ヶ所以上の管理組合立ち上げと、1000戸超の運営支援を行っている。 冒頭で所長の久保は「戸建住宅にも管理組合があるというのをご存知でしょうか？実は戸建て住宅地でも管理組合を作り、管理費を集め、まちづくりをしているという事例があります。皆さんと同じように理事会や総会を開催したりしているのです」と視聴者に語りかける。それを手掛けているのが、ゲストの温井氏だ。まず、温井氏が現在の活動をするようになったきっかけについて、７年間のハウスメーカー勤務時代に、ハウスメーカー数社の住宅展示場の企画に携わった経験が大きかったという。 「当時勤務していたときは、各ハウスメーカー同士はライバル関係であるという認識でいたが、他のハウスメーカーの技術者から『家づくりだけではなく、まちづくりなんだ』と教えられ、意識が変わった」と語る。ハウスメーカーを退職後、一念発起で筑波大学在学時代の恩師がいる大学院で再び学ぶことを選択し、アメリカの住宅事情を研究したという。そこで知ったのが「ホームオーナーズ・アソシエーション（HOA）」。戸建て住宅においても分譲マンションと同じような管理組合を作り、マネジメントを行うシステムだ。 アメリカで先進的な住宅団地の現地調査をした際、戸建て住宅地の景観も資産価値であるという考えが印象的だったと語る。温井氏が海外研究を始めた当時、今から約20年ほど前の日本ではまだそのような考えには行き着いておらず、ましてや戸建て住宅地のマネジメントなど考えられていない時代だった。これは日本でもやるべきだと考えた温井氏は、これまで研究してきたことを実践するために起業した。社名である「プレイスメイキング」は、和訳すると「居場所作り」。研究を通じて得られた知見をもとに、本格的にまちづくりに乗り出した。よって起業の真意は、管理会社を目指したのではなく、人々の居場所作りの仕組みを構築することだったと付け加えた。当時開業され、運行が始まった「つくばエクスプレス」の沿線開発に合わせ、つくば市周辺の住宅地開発から事業をスタートした。温井氏の会社である「株式会社プレイスメイキング研究所」は、現在も茨城県つくば市に所在する。起業直後は、順風満帆なスタートとはいかなかったと温井氏は語る。「戸建て住宅で管理費を徴収する」ということが当時は理解されなかった。美観を維持したり、資産価値を守るためには、共用物を持つ管理組合を結成し、協定を締結することが有益であると訴え続けた。その活動拠点に「つくば市」を選んだことは好機に働く。このエリアは「つくば学園都市」として知られ、研究者や大手メーカー勤務者が多く住むことから、アメリカで学んだ先進的な考え方の取り入れにも柔軟だったそうだ。 また、つくば市で戸建て団地の開発において、集会室の設置が求められたことも追い風になったという。2009年の「日本型HOA推進協会」の調査でも、「住宅地を選ぶ際、もっとも重視した点は？」の問いに対し、１位は通勤・通学の交通の便利さであり、２位は景観や街の雰囲気が挙がっている。日本の戸建て団地は年数を経ると、樹木が塀にされたりして、街並みが壊れていくことが多い。所有者全員から構成される管理組合は、美観を維持し、資産価値を守るために、戸建て団地でも有効であることを実感した。 ここで久保が「戸建ての管理組合方式は、既存の戸建て住宅でも導入できるのか？」と問うと、「実際それは難しい」という。やはり戸建て住宅地の分譲時に「管理組合」の説明をし、納得してもらう必要があるといい、あとから管理組合の結成をすることは困難であると語った。また、久保から「マンションの第三者管理方式のようなものはあるのか？」の質問に対しては「現状なく、むしろその点を教えてほしいと思っている」と、開発途上であることも明かした。温井氏は、戸建て住宅地においても分譲マンションのような管理組合結成の必要性は「ある」とし、アメリカでは当たり前の住宅のマネジメントのメリットを、日本においても浸透させることに精力を傾けている。今後、日本の戸建て住宅地においても、管理組合を組成し、将来の姿を想定してマネジメントの仕組みをつくる取り組みは広がっていくことだろう。

6月13日（木）、第19回となるオンラインセミナーが開催された。今回はゲストにアットホームラボ株式会社 執行役員の磐前淳子（いわさきじゅんこ）氏を迎え、「賃貸仲介の現場からひも解く入居者ニーズ〜マンションの管理状況は大事な判断基準〜」と題しお届けした。司会とナビゲートはマンションみらい価値研究所・所長の久保依子。終の棲家と思われている分譲マンションだが、将来的に売却や賃貸に出すことを想定すれば、物件としての資産価値の維持や向上は必須だ。そうした観点から、賃貸仲介の現場におけるマーケットニーズを解説してもらった。 ＜ゲストPROFILE＞磐前淳子 氏アットホームラボ株式会社 執行役員データマーケティング部 部長 不動産情報サービス「アットホーム」に入社後、営業職・企画職に従事。2019年よりアットホームのAI開発・データ分析部門より独立した「アットホームラボ株式会社」の設立に伴い、現職に至る。不動産市場動向や業況の分析などを担当し、各種レポートの公表のほか、講演・執筆、メディア対応などを行う。 セミナーの冒頭で磐前氏は、不動産業界は長いコロナ禍の停滞期を抜け活気が戻っているとしたうえで、賃貸住宅の家賃の推移について解説した。 『地場の不動産仲介業における景況感調査』（23年10月〜12月期）によると、コロナの感染が拡大した2020年は過去最低の落ち込みを見せるも、行動制限が緩和されると業況は回復傾向となり、2024年に入るとコロナ禍前を上回る水準となった。 顕著なのは東京23区の家賃高騰。今年頭から出足は好調で、いわゆる春の繁忙期はさらに好調感が増したという。特にファミリー向き物件が人気で品薄の状態となっており、実際にファミリー向き物件の家賃上昇は昨年の同じ時期に比べ5.8％、金額にして12,252円増加しているという（50㎡〜70㎡／221,940円　※アットホーム調べ）。磐前氏によるとその主な理由は2つあり、一つ目は建築や維持管理にかかる諸費用の高騰、二つ目は分譲マンションの高騰による賃貸需要の増加とした。 さらに、コロナ禍のリモートワークにより都心を離れた人たちを含む、都心への人口流入の回復も賃貸需要を後押ししていると補足した。コロナの５類移行後はその動向が著しく、経済活動の本格再開で職住近接の思考が高まっているそうだ。 また磐前氏は「今年いっぱいは家賃の上昇が続く」と予想していると語る。その理由は「下がる要素が見当たらないから」とした。 では、価値のある住まいの価格とはどうやって決まるのか。磐前氏は、駅徒歩分数や築年数といった“当然の需要”もさることながら、自然災害が多発している昨今においては、洪水被害リスクの指針となるハザードマップも重要であるという。興味深いのは、古地図で立地を確認するのも有効であるということ。大切にされる寺社仏閣などがあるエリアは、地盤や高台などの条件から災害に強い可能性が高いとした。 これらの説明を受け当研究所所長の久保依子は、「賃貸全体の景気は良いが、すべての物件の価値が上がる訳ではない。消費者が何を欲しているのかを意識することが、マンションの資産価値向上につながるといえる」と語った。 また磐前氏に対し「国土交通省による管理計画認定制度やマンション管理業協会によるマンション管理適正評価制度など、マンションの管理の状況を外部から見える化する試みが進められているが、こうした制度が資産価値に影響するのか」と問いかけると、「十分に影響する。アットホームグループでも消費者の方に対し、物件情報の中にそれらをわかりやすく表示することを心がけている」とした。

5月22日（水）、第18回となるオンラインセミナーが開催された。今回はゲストに東京大学生産技術研究所 教授 加藤孝明先生をお招きし、「防災の根幹問題を理解し、何をすべきか考える」と題しお届けした。司会とナビゲートはマンションみらい価値研究所・所長の久保依子。今年の元旦に発生した「令和6年能登半島地震」や「熊本地震」、「糸魚川市の火災」など、日本で多発する災害に焦点をあて、マンションに住む人々が何をすべきかについて議論する対談形式で行われた。 ＜ゲストPROFILE＞加藤孝明 氏東京大学生産技術研究所・教授東京大学社会科学研究所・特任教授 都市計画、まちづくり、地域安全システム学、防災、復興準備を専門領域に、災害シミュレーション等の数理的・工学研究を行っている。また「防災【も】まちづくり」を提唱し、防災を基軸とした総合的な地域づくりを志向し研究活動・実践活動に取り組んでいる。携わった活動の受賞歴に、 防災まちづくり大賞総務大臣賞（葛飾区新小岩） レジリエンスアワード2018グランプリ（伊豆市土肥） 国土交通省先進的街づくりシティコンペにて受賞（徳島県美波町伊座利集落） その他にも 日本建築学会奨励賞 地域安全学会論文賞 日本都市計画家協会楠本賞 都市住宅学会論説賞 地区防災計画学会論文賞 日本都市計画学会計画設計賞　等 加藤教授は現在、東京大学内において理科系の「生産技術研究所」と文科系の「社会科学研究所」に所属し、多角的に防災を捉えながら、専門である都市計画やまちづくりの観点で防災を主軸とした地域づくり・暮らし方を研究・施行しているという。 そんな加藤教授の講義を受けた久保が、第一声で「大きな災害が頻発している中、私たちも災害に対する向き合い方が進んでいると思いきや、『公助』でやってくれるべきだという間違った認識になっていた」とコメント。加えて「行政が災害を防げなかった際に謝罪会見をしているのも、当然のように思って見ていた」とも。 これらの感想に、今回のセミナーにおける最も重要なポイントが詰まっているといえる。 大規模震災が起きるとニュースでは、学校体育館などの避難施設に多くの人が収容されている映像や、炊き出し・給水・ボランティア活動の映像が流れ、多くは「公助」のシーンが多く採用されている。「被災しているのだから当たり前」という発想があるが、加藤教授はこれを「常識の中の非常識」という言葉を用い解説している。 その一例として「被災したら被災地に留まって、不自由な被災生活を送る」ことももしかしたら常識の中の非常識であるかもしれない。また「被災者は被災者らしくという意識が働くこともあり、コンビニで水を買うことができても、ボランティアがせっかく運んでくれた水を有難そうにいただく」ことも常識の中の非常識であるかもしれない、と説明した。 こうした視線を持って考えてほしいというのが加藤教授のメッセージであるのだが、対談の際に久保が「私たちマンション管理会社では、地震発生時に被害の状況や復旧時期の目安など、住民に知らせた方が良いと思われる情報を分かる範囲で掲示している」と紹介すると、加藤教授は「とても親切である一方で、行政と同じで管理会社に任せておけばなんとかしてくれるといった、『公助』があたり前だという錯覚が生まれる懸念もある」とコメント。 そのうえで加藤教授は、住民が災害を自分事に捉えられるように「居住者のみんなで災害を頑張って乗り越えよう」というメッセージを追加したらよいのではないかと提案した。 また、久保は自身の実体験として「趣味でサーフィンをしているが、サーファーは波に乗っていると地震に気付けない。なので、地面にいる人がサーファーに向かって「（地上へ）上がれ〜！」と声掛けする。それを受けたサーファーが次々大きな声で伝達し合うという仕組みになっている。実はこの伝達方法が、防災無線よりも早く海にいる人に届く」と解説。つまり、こうした自助ルールがコミュニティに文化として根付いていることこそが理想であるはずだと語った。 災害のリスクを認識していながらも、思うように防災活動が進まないといった課題を抱えているマンションも多い。久保から「どのようなときに防災について考えるようになるのか」と質問すると、加藤教授は「（講義の中で）延焼運命共同体という話をしたが、マンションはまさしく運命共同体。電気が通らなくなればみんな電気が使えなくなるし、水が出ないとなればみんな水が使えなくなる。自分たちが同じ空間を共有する運命共同体であると認識することで、防災を考えるきっかけになる」とアドバイスをした。 まとめとして加藤教授は「防災の根幹問題は、桁外れに大きい需要に対して桁外れに少ない資源しかないというアンバランスが原因。このバランスを是正していけば、災害を難なく乗り越えられるようになる」と述べ、やるべきことは「需要を減らす、資源を増やすという、この2つに尽きる」とした。

4月18日（木）、第17回となるオンラインセミナーが開催された。今回はゲストに弁護士の篠原みち子先生をお招きし、「マンション管理の法改正と移り変わり」と題しお届けした。司会とナビゲートは、マンションみらい価値研究所・所長の久保依子。今後のマンションがどうあるべきか、またどんな課題があるのかなどについて対談形式で解説した。 実際、久保自身も法律家がマンション管理の現場に携わることを多く経験している。たとえば区分所有法の制定や標準管理規約の制定といった業界全体に関わる大掛かりなものから、個々の集合住宅で起こる漏水や騒音トラブル、区分所有者間の内部紛争といったものに至るまでさまざまだ。 区分所有法が制定された当初は、管理室が不動産会社か管理会社名義になっていたり、共用部分である駐車場を不動産会社が売買をするなどといったことがあり、関連した紛争も珍しくなかったと振り返る。 さらに後々困ったこととしては、等価交換による旧地権者を優遇し、旧地権者に専用使用権を広く認めたり、管理費等の負担割合を安く設定したりしているケースがあり、管理組合での解決が困難になったことなどがあったという。 こうした過去の事例を参考に、区分所有法や関連法、管理規約などが整備されてきた。さらには判例の集積なども関係して、かつては多かったペットの飼育や騒音に伴うトラブルは、昨今では主たる課題に挙がらなくなってきている。 では、どういったタイミングでマンション管理に関する法律が制定または改定されてきたのだろうか。その歴史について久保が解説しながら、篠原先生と振り返った。 上記は、昭和37年（1962）に区分所有法が制定された年から、日経平均株価の変動を横軸とするグラフであり、国内景気とマンション管理に関する法制定を俯瞰するものだ。注目すべきは昭和57年（1982年）に「中高層共同住宅標準管理規約」が制定されたこと。これは、各不動産事業者によって不適切なルール設定が管理規約などを用いて行われていたことに対し、業界に対する指針を示すという位置づけであった。 昭和58年（1983年）に区分所有法は大改正され、今日の骨子ができあがった。ところが、この直後にバブル景気が起こりマンションは乱立。ペット飼育者が増えたことやリゾートマンション開発などもあり、景気を反映するように移りゆくマンションの形態に合わせて法の改正が行われてきた経緯が見受けられる。 マンションの形態だけではなく、平成７年（1995年）に発生した阪神・淡路大震災といった災害を受け、「被災マンション法」「耐震改修促進法」などが新たに制定されるなど、区分所有者を守る法律が必要であることにも気付かされた過去がある。 平成12年（2000年）には「マンション管理適正化法」の制定、平成14年（2002年）にも区分所有法の改正があり、ここで大規模修繕が過半数の決議で可決となった。 ちなみにこの平成12年の適正化法制定では、これまでの「集合住宅」の名称から「マンション」という和製英語が法律用語として正式に採用されているのにも注目だ。 その後も、構造計算書偽造による刑事事件を起こした「姉歯事件」や、「東日本大震災」などを経てその都度法改正などが行われていることに鑑みると、少子高齢化をはじめとする現代の日本の現象を受ける形で今後も法律は変わっていくはずだ。また、これから予定されている区分所有法の改正の中でも、新設が予定されている「専有部分財産管理人制度」について、篠原先生に実際に裁判になった事例の紹介を交えながら解説をしていただいた。現行法では、ひとたびゴミ屋敷となれば、その解決は非常に難しい。こうした課題の解決に区分所有法の改正が特効薬になるのかという問いにはいくつかの疑問点の指摘がなされた。 マンション建設ラッシュの時代に建てられた多くのマンションの老朽化をはじめ、空き家や認知症居住者の増加、（高齢者のみの世帯の増加を含む）家族形態の変化など日本は新たな課題に直面している現状がある。今後、マンション管理不全や建物の老朽化の課題が多発することが予測され、その都度、マンション管理を取り巻く法律は時代に合ったものに移り変わっていくだろう。

3月22日（金）、第16回となるオンラインセミナーが開催された。今回はゲストに明海大学不動産学部の藤木亮介准教授をお招きし、「超長期修繕計画から見いだせるこれからのマンション」と題しお届けした。司会とナビゲートは、私、マンションみらい価値研究所・所長の久保依子。 藤木先生が研究されている80年以上という「超長期修繕計画」に関して、考え方・メリット・今後の課題はどんなところにあるのかを教えていただいた。 藤木先生は、東京電機大学工学部建築学科を卒業後、社会人生活を送りながら同大学の大学院にて修士課程を修了。さらに東洋大学大学院工学科研究科に進学し博士号を取得してされた。その後、お父様が創業したマンション保全のコンサルタント業である株式会社スペースユニオンを経て、現在の明海大学不動産学部で教鞭を振るわれている。 この経歴を見ておわかりいただける通り、藤木先生は、学術的な理論だけでなくマンション保全のコンサルタントを経験したという学問と現場の両方を知る方である点が異色の研究者である。 その藤木先生に、実務家であり研究者という視点から「超長期修繕計画」の必要性について語っていただいた。 藤木先生は2021年に「マンションにおける超長期修繕計画を活用した修繕費支出の高額化予測」という論文を発表されている。これによると、「修繕積立金の値上げ」という課題に対して急激な値上げには管理組合として合意形成に至ることができない場合が多いと説かれている。この“パターン”から抜け出すために考えたのが「超長期修繕計画」であり、その年数は80年以上の期間で計算されているという。 その説のとおり、先々に起こり得ることを予め見越した上で対応できるようにすれば、将来を予測し、長い期間をかけて資金の準備ができるようになるだろう。 ひとつ疑問になるのが「80年」という数字だが、これは現代の長寿命社会を見越した上でのもので、人生設計の一つの指針にできるのではないかと考えた数字だそうだ。確かに人生の長さを考えると、今の標準的な期間である30年の長期修繕計画の考え方では、短すぎるのかもしれない。 こうした考えを実際に落とし込み、築37年から築125年まで89年間のシミュレーションを行った事例を藤木先生よりご紹介いただいた。80年先の話とは夢のまた夢のような気がしていたが、試算してみることでマンションの将来の選択肢が広がることがわかった。