セミナー実績

4月18日（木）、第17回となるオンラインセミナーが開催された。今回はゲストに弁護士の篠原みち子先生をお招きし、「マンション管理の法改正と移り変わり」と題しお届けした。司会とナビゲートは、マンションみらい価値研究所・所長の久保依子。今後のマンションがどうあるべきか、またどんな課題があるのかなどについて対談形式で解説した。 実際、久保自身も法律家がマンション管理の現場に携わることを多く経験している。たとえば区分所有法の制定や標準管理規約の制定といった業界全体に関わる大掛かりなものから、個々の集合住宅で起こる漏水や騒音トラブル、区分所有者間の内部紛争といったものに至るまでさまざまだ。 区分所有法が制定された当初は、管理室が不動産会社か管理会社名義になっていたり、共用部分である駐車場を不動産会社が売買をするなどといったことがあり、関連した紛争も珍しくなかったと振り返る。 さらに後々困ったこととしては、等価交換による旧地権者を優遇し、旧地権者に専用使用権を広く認めたり、管理費等の負担割合を安く設定したりしているケースがあり、管理組合での解決が困難になったことなどがあったという。 こうした過去の事例を参考に、区分所有法や関連法、管理規約などが整備されてきた。さらには判例の集積なども関係して、かつては多かったペットの飼育や騒音に伴うトラブルは、昨今では主たる課題に挙がらなくなってきている。 では、どういったタイミングでマンション管理に関する法律が制定または改定されてきたのだろうか。その歴史について久保が解説しながら、篠原先生と振り返った。 上記は、昭和37年（1962）に区分所有法が制定された年から、日経平均株価の変動を横軸とするグラフであり、国内景気とマンション管理に関する法制定を俯瞰するものだ。注目すべきは昭和57年（1982年）に「中高層共同住宅標準管理規約」が制定されたこと。これは、各不動産事業者によって不適切なルール設定が管理規約などを用いて行われていたことに対し、業界に対する指針を示すという位置づけであった。 昭和58年（1983年）に区分所有法は大改正され、今日の骨子ができあがった。ところが、この直後にバブル景気が起こりマンションは乱立。ペット飼育者が増えたことやリゾートマンション開発などもあり、景気を反映するように移りゆくマンションの形態に合わせて法の改正が行われてきた経緯が見受けられる。 マンションの形態だけではなく、平成７年（1995年）に発生した阪神・淡路大震災といった災害を受け、「被災マンション法」「耐震改修促進法」などが新たに制定されるなど、区分所有者を守る法律が必要であることにも気付かされた過去がある。 平成12年（2000年）には「マンション管理適正化法」の制定、平成14年（2002年）にも区分所有法の改正があり、ここで大規模修繕が過半数の決議で可決となった。 ちなみにこの平成12年の適正化法制定では、これまでの「集合住宅」の名称から「マンション」という和製英語が法律用語として正式に採用されているのにも注目だ。 その後も、構造計算書偽造による刑事事件を起こした「姉歯事件」や、「東日本大震災」などを経てその都度法改正などが行われていることに鑑みると、少子高齢化をはじめとする現代の日本の現象を受ける形で今後も法律は変わっていくはずだ。また、これから予定されている区分所有法の改正の中でも、新設が予定されている「専有部分財産管理人制度」について、篠原先生に実際に裁判になった事例の紹介を交えながら解説をしていただいた。現行法では、ひとたびゴミ屋敷となれば、その解決は非常に難しい。こうした課題の解決に区分所有法の改正が特効薬になるのかという問いにはいくつかの疑問点の指摘がなされた。 マンション建設ラッシュの時代に建てられた多くのマンションの老朽化をはじめ、空き家や認知症居住者の増加、（高齢者のみの世帯の増加を含む）家族形態の変化など日本は新たな課題に直面している現状がある。今後、マンション管理不全や建物の老朽化の課題が多発することが予測され、その都度、マンション管理を取り巻く法律は時代に合ったものに移り変わっていくだろう。

3月22日（金）、第16回となるオンラインセミナーが開催された。今回はゲストに明海大学不動産学部の藤木亮介准教授をお招きし、「超長期修繕計画から見いだせるこれからのマンション」と題しお届けした。司会とナビゲートは、私、マンションみらい価値研究所・所長の久保依子。 藤木先生が研究されている80年以上という「超長期修繕計画」に関して、考え方・メリット・今後の課題はどんなところにあるのかを教えていただいた。 藤木先生は、東京電機大学工学部建築学科を卒業後、社会人生活を送りながら同大学の大学院にて修士課程を修了。さらに東洋大学大学院工学科研究科に進学し博士号を取得してされた。その後、お父様が創業したマンション保全のコンサルタント業である株式会社スペースユニオンを経て、現在の明海大学不動産学部で教鞭を振るわれている。 この経歴を見ておわかりいただける通り、藤木先生は、学術的な理論だけでなくマンション保全のコンサルタントを経験したという学問と現場の両方を知る方である点が異色の研究者である。 その藤木先生に、実務家であり研究者という視点から「超長期修繕計画」の必要性について語っていただいた。 藤木先生は2021年に「マンションにおける超長期修繕計画を活用した修繕費支出の高額化予測」という論文を発表されている。これによると、「修繕積立金の値上げ」という課題に対して急激な値上げには管理組合として合意形成に至ることができない場合が多いと説かれている。この“パターン”から抜け出すために考えたのが「超長期修繕計画」であり、その年数は80年以上の期間で計算されているという。 その説のとおり、先々に起こり得ることを予め見越した上で対応できるようにすれば、将来を予測し、長い期間をかけて資金の準備ができるようになるだろう。 ひとつ疑問になるのが「80年」という数字だが、これは現代の長寿命社会を見越した上でのもので、人生設計の一つの指針にできるのではないかと考えた数字だそうだ。確かに人生の長さを考えると、今の標準的な期間である30年の長期修繕計画の考え方では、短すぎるのかもしれない。 こうした考えを実際に落とし込み、築37年から築125年まで89年間のシミュレーションを行った事例を藤木先生よりご紹介いただいた。80年先の話とは夢のまた夢のような気がしていたが、試算してみることでマンションの将来の選択肢が広がることがわかった。

２月29日（木）、第15回となるオンラインセミナーが開催された。今回はゲストに韓国で最も多い管理戸数を誇る「ウリ管理株式会社」の盧 炳龍（ノ・ビョンヨン）会長をお招きし、「驚愕!!　こんなに違うの？〜韓国のマンション管理事情〜」と題してお届けした。司会とナビゲートは、マンションみらい価値研究所・所長の久保依子。 今回ご登壇いただいた盧会長は日本語が堪能で、さらに日本の住宅事情にも詳しいのだが、そのご経歴について伺った。大学では建築工学を学び、卒業後は現・サムスン物産建設部門に入社。その後日本の大成建設にも出向の経験を持つ。さらに１年間にわたり慶応義塾大学ビジネススクール（以下、慶応ビジネススクール）で学んだ経験をお持ちだということだ。 さて、今回は日本と韓国の管理会社の違いを考察する回として、まずは管理会社の受託戸数の比較を行った。マンション管理新聞が毎年発表する「2023年版 マンション管理会社受託戸数ランキング」によると、大和ライフネクストは第6位にランクインし、戸数は約27万6千戸。そして第1位の管理会社は約50万戸、第２位が約49万戸となる。 一方で盧会長が起業したウリ管理会社はというと、なんと98万2千戸の管理を受託しているという。その数は、日本の１位２位を合算した戸数に匹敵する。韓国といえば、韓流ドラマにもよく登場するセレブリティなマンションをイメージする人も多いだろう。さぞや韓国のマンション管理事情は大きなお金が飛び交っているのだろうと思いきや、「実はあまり儲かっていない」と盧会長は明かす。さらに、国民の3/4がマンション住まいであることから、必ずしもステータスになるとは言い難いとも。その実態をひとつずつ紐解いていった。 1997年、盧会長が慶応ビジネススクールで受講をしている頃、韓国では「通貨危機」が起こる。国家破綻の危機ともいえる事態を受けて、本来であれば1998年春の卒業予定を半年早める形で急ぎ帰国したという。当然住宅産業にも大きな影響を及ぼし、順調に分譲していたマンション市場は大混乱となり、未分譲が増えていったという。 韓国では、建設会社がマンションを建設し、販売も行っていた。盧会長が未分譲の解消のために日本の分譲マンションビジネスの実態を研究したところ、日本では建設会社ではなくデベロッパーが分譲マンションを計画し、販売を行っている事実を知る。日本のデベロッパーにヒアリングを行った際、盧会長が「韓国では100倍・200倍の競争率がある」と話したところ、「それはもっと高く売れるものを安売りしているということであって、機会損失になっているのではないか」との指摘があったそうだ。そのほかにも、韓国の建設会社では「売ったら終わり」であるのに対し、日本のデベロッパーは「売った後の暮らし方」にまで携わることなど、管理に対する感覚の違いを知り、学べる点が多かったという。 ヒントを得たのは「管理はストック産業である」という言葉だったと盧会長は話す。「まさに目からウロコが落ちる思いがした」と、発想のギャップに驚いたようだ。 こうした経験をもとに、2000年にサムスン物産の子会社として管理会社が設立され、盧会長が当時副社長に就任。その後に独立し、2002年に既存のマンション管理会社を４社買収して「ウリ管理会社」を起業した。ウリ管理会社は設立当時から現在までに至るまで、韓国最大手の管理会社である。 一方で、その収益構造にはまだまだ課題があるようだ。実際にどのような仕組みでビジネスを行っているかについて、韓国のマンション管理法律年表を用いて解説が行われた。その中でも注目すべきは、1984年４月に施行された「集合建物の所有及び管理に関する法律制定」だ。これは日本でいうところの「区分所有法」にあたり、実際に日本の区分所有法から学び作られたものだとした。 日本では区分所有法を前提とし、そこからさまざまな法律が施行された経緯があるため、ここも日本と韓国で大きく異なるポイントであるといえよう。 また、2015年には「住宅管理士制度」が新設されており、300戸以上のマンションには必ず住宅管理士を管理事務所長にすることが法律で定められているということだが、これは日本でいうところの適正化法に定める「管理業務主任者」にあたると思われる。 日本では、分譲マンションの区分所有者で管理組合を構成し、区分所有者が理事長をはじめとする役員を選出、そして理事会がつくられることが一般的である。一方韓国では、区分所有者および占有者が区分所有者の中から入居者代表会議のメンバーを選出する仕組みで、2020年からは区分所有者が不足する場合に占有者もメンバーに選ばれることが可能になったという。とはいえ、占有者──つまり賃借人が会長の座に就くことはできないようだが、占有者も議決に参加できたり、メンバーに選出されるという点で日本とは大きく異なっている。 その占有者だが、韓国では管理費を支払うのは区分所有者ではなく占有者であり、修繕積立金は区分所有者が払うのだそうだ。 そして先述した通り、盧会長が講演中に語った「受託戸数の割にあまり儲かっていない」という管理の仕組みについて紹介する。「管理会社の位置づけ」として、まず日本では、管理会社と管理組合は管理受託契約を締結し、管理会社から管理員やフロント社員などを派遣する形で運営をサポートしている。 一方韓国では、入居者と管理会社が管理受託契約を締結するところは同じで、「委受託契約」というのだそう。形式上は似ているのだが、実際の中身はというと「管理組合の管理会社への支払いは委託手数料のみ」だという。そこで問題は、管理事務所長である住宅管理士をはじめとする多くの常駐管理員の給与がどこから支払われるのかということだ。その給与は、入居者代表会議──つまり日本でいうところの管理組合が直接支払いをしているという。つまり、管理会社は住宅管理士などを雇用し教育を行っているのに、彼らに給料を支払っていないということだ。よって「委受託」による「手数料」には人件費は含まれないことになるのだ。 その「手数料」がどのぐらいになるのかという質問では、「恥ずかしいですね」と盧会長が前置きしつつ、「坪あたり２円が韓国の平均」だとした。これでは、韓国の通常のマンションでは、戸当たり数十円となってしまう。なお、韓国の「手数料」にあたるものを日本にあるもので置き換えて考えてみると、標準管理委託契約書に定める「事務管理業務費」となるが、これは一般的には戸あたり数百円から千円を超える程度といわれている。 このような仕組みとなった理由として盧会長は「以前は悪徳業者の横行などもあり、管理会社がお客様から信頼を得ていなかったからではないか」と考察した。 盧会長が管理会社を起業した当初は、日本の管理会社をモデルに事業基盤を築こうとしたとも明かす。しかしそこには韓国特有の仕組みが大きなハードルとして立ちはだかったことから、日本のモデルを追うのではなく、いかにして韓国独自の管理事業を展開していくかが現在の課題だと話す。そのためには、人を核としたプラットフォーム化を通じて、マンション管理を発展させていきたいと語った。

1月19日（金）、第14回となるオンラインセミナーが開催された。今回は医療経済研究機構 政策推進部副部長、放送大学客員教授の服部真治先生をお招きし、「高齢者福祉と分譲マンション～共に支え合い、健やかで心豊かな社会の実現を目指して～」と題してお届けした。 本研究所でも再三にわたり議論しているテーマのひとつである「高齢者と暮らし」。今回ご登壇いただいたのは、自治体職員として福祉や介護サービスを担当後、厚生労働省で政策立案に携わられた実績を有し、現在も「医療経済研究機構」において地域包括ケアシステムについて取り組んでいる服部真治先生だ。 まず予備知識として、高齢者福祉の３原則と言われる「生活継続の原則」「自己決定の原則」「残存能力活用の原則」を解説。これらをふまえて現状の課題を見ていく中で、セミナーの最後には「分譲マンションの落とし穴」をどう解決していくべきなのかという課題提起へとつながっていく。 そもそも、介護が必要な理由としてどんなことが挙げられるのか──それは「認知症」「フレイル（衰弱）」「骨折・転倒」が主なものだという。これらを回避するためには、日頃の生活が大切である。具体的には、社会との交流や活動を積極的に行うかどうかで、老化の進行度合いが違うようだ。 例えば、こんなシナリオもあるだろう。もともとあまり社交的でない高齢者が、運動不足により骨粗しょう症を発症。あるとき転倒して骨折してしまい、外出が困難または寝たきりの状態となって、フレイルに陥る。人との交流が無い中で認知症も発症し、要介護者となってしまう。特に女性の場合は骨密度が男性より低いこともあり、骨粗しょう症の症状が進みやすいことは注意が必要だ。 服部先生の講演の中で印象的だったのは、就労でもボランティアでも、社会活動を積極的に行っている人は認知症になりにくいというデータがあるということ。身体だけではなく頭も若々しくいるためには、やはり社会とのつながりやコミュニティが必要不可欠であるといえそうだ。 また、愛知県豊明市のとあるスーパーでは、高齢者を対象に買い物を無償で配達してくれるシステムがあることを紹介。重たい荷物を持ち運ぶ労力がなくなることで大いに喜ばれるとともに、スーパーとしても「午前中の買い物に限る」としたことで、忙しくなる夕方の時間との分散を図ることができたというWin-Winの事例だ。この旗振りは自治体が行っているようだが、後半での研究所メンバー・田中昌樹を交えたセッションで、田中は「なぜこのような成功事例が全国的に発展していかないのか」と質問。これに対し服部先生は「この自治体はたまたまこうした間口を設けていたが、他の自治体ではなかなか企業との相互関係ができていない」と説明した。 こうした互助システムは、生活拠点の集合体である分譲マンションにおいても優位に働くはずだと服部先生は持論を展開したが、田中は「分譲マンションは地域の目が届きにくく、自治体のサポートが行き届かない現状がある」と厳しい実態を明らかにした。 いずれにしても、分譲マンションにおける高齢者福祉を考えるにあたり、互助システムをはじめ、自治体との連携を含むサポート体制の構築に真剣に取り組まなければいけない時代へと突入したことは間違いない。高齢化が進む日本においては喫緊の課題であり、管理組合、管理会社としても何らかの策を講じていかなくてはならないだろう。

11月16日（木）、第13回となるセミナーが開催された。今回は「マンション標準管理委託契約書の改訂が示す本当の意味〜カスタマーハラスメントと認知症の課題について〜」と題し、マンションみらい価値研究所の所長・久保依子が登壇した。 昨今、マンションという住まいの形態がもたらす課題は社会問題としてニュースでも多く報じられるようになり、世間の関心が高まっている状態であると考えられる。そんな中、国土交通省では９月に「マンション標準管理委託契約書」の改訂を公表した。その内容は主に「①書面の電子化及びIT総会・理事会等への対応」「②担い手確保・働き方改革に関する対応」「③マンション管理業の事業環境の変化への対応」であったが、本セミナーではこの中から②に該当するカスタマーハラスメントと認知症の課題を解説した。 そもそも「マンション標準管理委託契約書」には、弱者であると想定した消費者（管理組合）を守るためにさまざまな条文が記載されてきた。つまり、これまでは「カスタマー」としての管理組合を守ることに注視した法令や指針などが主であったと言える。しかし1999年に発生した、いわゆる「東芝クレーマー事件」に端を発し、その後の時代の変化とともに、マンション管理事業者への嫌がらせ行為、いわゆる「ハラスメント」問題が浮き彫りとなり、国をあげて問題解決に取り組む動きが出てきた。 実際に、マンションのフロント従事者にハラスメント行為を受けたことがあるかどうかを問う調査では、約６割が「あった」と回答しているという。加えて久保は「駅で駅係員や乗務員への暴力などのハラスメント行為の防止を呼びかけるポスターが貼られていた」ことを例に挙げ、カスタマーハラスメントは不動産業界だけでなく、さまざまな業界において起きているという実態に触れた。 今回の国土交通省による改訂には、マンション管理事業者がハラスメント行為を受けた際、特定の担当者とカスタマーという個人間のやりとりだけに留めるのではなく、それぞれが所属する団体全体の問題として捉え、事案を解決するようにという指示が追記されているという。つまり、マンションのフロント従事者と区分所有者・居住者との間だけで解決させるのではなく、管理会社と管理組合として対応していくことが求められているということだ。 これは、認知症高齢者に向けた対応も同じだ。症状によっては攻撃的になる場合もあるなど、その対応の仕方は難しいところではあるが、組合員等にひとり歩き等の認知症の兆候がみられ、そのことが共同生活や管理事務の適正な遂行に影響を及ぼすおそれがあると認められる場合には管理組合に通知する、また契約の範囲内であれば本人の同意なく情報を管理組合に提供できるとも示している。 管理組合と管理会社の契約においても、時代に則した改定や解釈が必要であるといえるだろう。