セミナー実績

7月13日（木）、第9回となるセミナーが開催された。今回は株式会社ＣＡＮの代表取締役、加納幸典さんをお招きし「分譲会社vs管理会社〜それぞれの論理と日本のマンションのこれから〜」と題してお届けする。 「突然ですが、これ、何の写真かわかりますか？」──冒頭では当研究所所長の久保依子の研究データの発表が行われ、まずこの問いかけからスタート。映し出された写真は、とある分譲マンション内の「プレイロット」（マンション敷地内に設置された幼児向けの遊び場）であり、バネのついた5歳児用の遊具はもう誰も使用しておらず、砂場だったエリアは手入れが行き届かず草が生い茂った状態になっている。この写真を見せたのは、新築分譲時に設置されたものに対して、将来的な使用有無やメンテナンスの問題について考えるきっかけとするためだ。 さらに事例紹介は続き、環境のためにと竣工時に設計された屋上緑化も、植物の生育が進い、維持費用がかさむといった理由で数年後に撤去した事例などにも触れた。 つまり、マンションの分譲当初はデベロッパーが新婚期や小さな子を持つファミリーが入居することを想定した設計を行い、ターゲットにより魅力的に感じてもらえるような付加価値をつけて販売している。しかしながら、経年によりライフスタイルの変化や設備の劣化が進んでいくと、そうした設計を維持するかどうかについて都度判断が迫られていくものだ。「マンション内の公園・プレイロットにある遊具は現在どうなっているか(2020.8.26)」 “その判断をするのは誰か”という問いの答えは、当然ながら管理組合だ。講演の中で久保所長は「管理組合はいつまでもデベロッパーにおんぶにだっこではいられない」と強い口調で語りかけた。 これが「管理会社」を代表して発せられた意見である。続いて立場が変わり、後半では「デベロッパー」を代表する意見として、ゲストの株式会社ＣＡＮの代表取締役、加納幸典さんが登壇。果たしてどんな思わぬ“業界裏話”が聞けるのだろうか。 「分譲会社の事業の構成上、売り切りたいという思考を優先してしまいがちな面があるのは否定できません」 とデベロッパー側の事業の仕組みについて語り、続けて「”分譲会社は夢を売る仕事”などといわれる面がある。」と、販売戦略の裏側を明かしてくれた。 見た目の豪華さを追求する共用部、有名な建築家の採用、ラグジュアリー感をプラスする住戸内の付帯設備、非日常感を演出するモデルルーム。こうしたイメージ戦略にかけるイニシャルコストは、販売価格に上乗せして回収することができる一方で、管理費等のランニングコストなどの長期的な目線は不足している面もあるかもしれないとも語られた。 これこそまさに、とにかく売ってしまいたいデベロッパーと、入居後から将来を見据えた管理をしたい管理会社の、「論理のギャップ」である。 さて、ここまでは「現在まで」の話。「これから」の話をすると、少子高齢化の加速や地代・建築費の高騰、さらには環境問題といったさまざまな要因に鑑み、デベロッパーは社会問題解決の使命を担う存在になるという。 つまり、これまでのようにイケイケドンドンと景気よく、豪華で非日常感溢れるマンションをスクラップ＆ビルドしていくような時代ではなく、循環型・持続可能なシステムの在り方などが優先されるようになっていくだろうということだ。 「デベロッパーはデベロッパー」「管理会社は管理会社」と切り分け、それぞれの仕事に特化するこれまでのやり方にはすでに限界がきている。今後さらに重くのしかかってくる社会問題の解決に向けて、持続可能な住宅の在り方を追求するためにも、立場の垣根を超えて協働していくことが求められている。

6月15日（木）、第8回となるセミナーが開催された。今回は一般社団法人ファストエイドの代表理事、玄正 慎（げんしょう　まこと）氏をお招きし「マンションでの救急救命のポイントとは？大切な人の命をつなぐ心肺蘇生」と題してお届けした。 ついさっきまで元気に活動していた大切な家族が、突然心臓発作を起こして倒れ、目の前で心停止に陥ってしまったら──助けなければならないのは“あなた”なのだ。 心停止は、救急隊の到着や医療機関への搬送を待つそのわずかな時間すらも無駄にできない、まさしく一刻の猶予も許さない応急手当を必要とする。裏を返せば、その時間に正しい心肺蘇生法を行えば、救える命が多いということでもある。 しかしながら、現在の日本では一般人の心肺蘇生に関するスキルが低いといえる。“その時”、知識や経験がないためにパニックになってしまっては、大切な家族の命が危ない。ゲスト講師の玄正氏によると、突然の心停止の約7割は自宅で発生しているというデータがあるという。そうした背景もあり、心肺蘇生に関する知識と技術をより手軽に学べるための活動を行っているのだと語る。 同セミナーで司会を務めた「マンションみらい価値研究所」の研究員である大野稚佳子が執筆し、2022.9.8に公開したレポート「管理組合におけるAED（自動体外式除細動器）の設置をめぐる議論(2022.9.8)」によると、当社管理の分譲マンションにおけるAED導入率はわずか21％。AED導入に関しては多くの管理組合で意見が割れており、「命はお金に換えられない」というのが賛成派の代表的な意見。一方反対派の意見としては「心肺停止が発生する確率」と「費用負担」を天秤にかけた際の費用対効果を指摘していることが、研究所の調査でわかったという。 そして、救命活動が大切なことはわかっていても、生身の人間の胸骨圧迫をし、AEDを使ってそこに電流を流すといった行為には誰しもが恐怖を感じる。それを万が一の時に滞りなくできるようにするためには当然ながら訓練が必要だが、その訓練自体もなかなかきっかけがなく行動に出られない、という人が多いだろう。 玄正氏はそうした認知バイアスを変えるための活動の一環として、消防署などの決められた施設に出向かずとも、自宅で手軽に心肺蘇生の訓練ができるようなキットを独自に開発・販売している。 さらにいえば、胸骨圧迫の訓練をもっと手軽にできる方法として、空にした状態のペットボトルを使うのが良いという。このとき、硬すぎると手のひらを胸骨まで沈めて圧迫するという感覚が得られず、柔らかすぎても練習にならないので、程よい硬さのペットボトルを使うのがポイントだそう。こうした見解は非常に興味深く、また身近なものでできるというのはありがたいアドバイスだ。 このような心肺蘇生に関する知識や技術を、私たち一人ひとりが身に付けることが最も重要であるとしながらも、「マンション」という共同生活をする環境だからこそできることがあるとも説く。 一人の人が心停止で横たわっている状態において、救命には少なくとも「胸骨圧迫をする人」「救急車を呼ぶ人」「AEDを持ってきて準備する人」が必要だ。戸建ての家では難しいケースも多いだろうが、マンションという集合住宅では近くに誰ががいることが多く、こうした協力を得ることも可能になる。 もちろんその協力体制が成立するのも、日頃の意識付けや訓練などが必要であることはいうまでもなく、だからこそ管理組合などの働きかけにより、救命活動に関する無関心の壁を取り外す努力が必要だと話した。 マンションという、人々が同じ建物を共有し生活する環境だからこその優位性を理解すると同時に、緊急時の対応について今一度管理組合で見直していくことが求められる。

5月18日（木）、第7回となるセミナーが開催された。今回は公益財団法人日本賃貸住宅管理協会　会長・塩見紀昭氏をお招きし「コロナ禍で気づいた住まいの価値〜マンションの魅力を再発見！〜」と題して議論を行った。 識者登壇の前に、当研究所所長である久保依子が、自身が執筆し5月11日に公開したレポート「単身者用 分譲賃貸マンションの現状～修繕積立金不足から第三者管理者方式、ワンルーム規制条例まで～」の内容について解説を行い、「分譲賃貸マンション」という、消費者にとってはあまり聞きなれないワードの定義を紐解いた。 「マンション」という呼称は、その入居形態によって“頭”につく表記が変わる。例えば、区分所有者自身が住まうために購入したもの（または販売されたもの）に対しては「分譲マンション」であり、企業などのオーナーが所有し賃貸を目的としたものに対しては「賃貸マンション」である。 その中間にあるのが「分譲賃貸マンション」だ。これは本来分譲マンションとして購入された物件が、何らかの事情で賃貸物件として貸し出されているものであり、形態としては分譲マンション寄りである。また、元々居住する予定はなく家賃収入を目的とし購入されたものは「投資マンション」と呼ばれ、こちらは賃貸マンションの形態に近い。 以上4つの「マンション」の形態が登場したが、「賃貸マンション」が企業などオーナーの所有であるのに対し、その他の３つの形態では「区分所有者が所有者である」というところから講義はスタート。その違いによる「管理の主体」を考えていく。「マンション」という呼称は、その入居形態によって“頭”につく表記が変わる。例えば、区分所有者自身が住まうために購入したもの（または販売されたもの）に対しては「分譲マンション」であり、企業などのオーナーが所有し賃貸を目的としたものに対しては「賃貸マンション」である。 その中間にあるのが「分譲賃貸マンション」だ。これは本来分譲マンションとして購入された物件が、何らかの事情で賃貸物件として貸し出されているものであり、形態としては分譲マンション寄りである。また、元々居住する予定はなく家賃収入を目的とし購入されたものは「投資マンション」と呼ばれ、こちらは賃貸マンションの形態に近い。 以上4つの「マンション」の形態が登場したが、「賃貸マンション」が企業などオーナーの所有であるのに対し、その他の3つの形態では「区分所有者が所有者である」というところから講義はスタート。その違いによる「管理の主体」を考えていく。 本日のゲストである塩見会長は、長らく賃貸マンションに関する業務に従事されていたことから、本来は我々のような管理会社との交流はほとんどない。しかし今回はあえて“別カテゴリー”に従事される方をお招きすることで、より多角的な視点からの考察を行い、昨今のマンションにおける課題・問題の解決の糸口を探った。 所長の久保から「分譲賃貸マンション」に関する基礎知識の解説があったところで、ゲストの塩見会長が登壇。冒頭で「賃貸の分野も時代とともに複雑化している」という問題提起があった上で、「一昨年、賃貸に関する法律が改正されたこと」「今年11月、賃貸住宅メンテナンス主任者認定制度がスタートすること」の2つのニュースを紹介した。 そして話題は本題に入り、まず最初に気になるのが「分譲マンション管理と賃貸マンション管理の違い」である。塩見会長は「分譲マンションは、基本的に所有者と居住者がイコールであるが、賃貸マンションはそうではない」とし、「分譲マンションは管理で買えという」ことに触れる。 「分譲賃貸マンション」と「投資マンション」は、似たようでいて大きく違う点があるという。分譲賃貸マンションの賃借人にアンケートをとったところ、そのメリットとして「ゴミが24時間出せる」「管理人がいる心地よさ」「設備面の充実」「遮音性の高さ」などが挙がったという。 その反対にデメリットを問うと「オーナーが住んでいないため美観等に無関心」「管理費・修繕積立金を安く抑えたがる」「所有者が頻繁に変わり責任の所在が不明確」などが挙がったという。 その上で「分譲マンション」「賃貸マンション」それぞれが直面している管理の課題について、塩見会長と久保で対談。久保は「分譲マンションの３大トラブル」として「漏水・騒音・ペット問題」を挙げた。一方で、これらの問題に関し、分譲マンションの管理体制では「部屋内のことには介入しない」ことが原則であることを久保が告げると、塩見会長は「そこに大きな違いがある」と話す。「主なクレーム内容は分譲マンションと同様だが、賃貸マンションでの管理は部屋内にまで介入しなければならない。それがコロナ禍により滞在時間が長くなったことで非常に増えている」と述べた。 こうした管理体制の違いもあれど、そこに住まうのは同じ「人」であることから、分譲と賃貸での管理の「今」が見えてくる対談となった。当然ながら即効性のある解決策があるわけではないが、マンションと人という２つの老いの問題、超高齢化社会における認知症、そして区分所有権の相続や第三者管理者方式など、あらゆる角度で見直さなければならない時代に突入したことで、今まさに議論が活発化しているといえるだろう。 マンションを取り巻くさまざまな事象が深刻化し、これらの課題にこれ以上目を背けることができない状況となった今、この記事を読んでいる「あなた」はどう感じるか、どう課題解決に向き合うかを考えてほしい。

4月7日(金)、第6回となるセミナーが開催された。横浜市立大学、国際教養学部・ 都市社会文化研究科 齊藤広子教授をお招きし、「コロナ禍で気づいた住まいの価値〜マンションの魅力を再発見！〜」をテーマに講演を行った。 大学教授をゲストに迎えた今回は“授業”を模したスタイルで実施され、齊藤教授の授業を受ける生徒役には、当研究所の所長である久保依子をはじめ、同じくメンバーの田中昌樹、大野稚佳子の3名が並んだ。 コロナ蔓延初期から続く「在宅勤務」も丸3年。withコロナとなった昨今でも、出社をせず自宅等で仕事をする人が依然として多くみられる。齊藤教授は冒頭に「コロナを経験し、皆さんの生活はどう変わったか」と、生徒役の当研究所のメンバーに問いかける。最初に回答したのは田中。「運動不足になり太ってしまった」と多くの人が感じているであろうことを代弁。続いて回答した久保は「通勤をしなくなったので（通勤電車内で）喧嘩をしなくなった」という珍回答を出し、齊藤教授は「それは想定外の答えでした(笑)」と早くも笑いを誘った。 「コロナを経験し、生活がどう変わったか」について、齊藤教授は「2/7→7/7、3/24→24/24」という一見難解なキーワードを提示。分母の7は7日間（一週間）、分母の24は24時間（1日）を意味し、分子はそれぞれ在宅の日・時間を表しているという。 実はコロナ禍となる以前より、国土交通省は「テレワーク」の普及を声高に推進していた。しかしながら2015年度の調査では、テレワーク人口はわずか7.7％であった。それがコロナ禍を経て急増し、齊藤教授が調査した横浜市のデータでは、労働人口の1/3が在宅勤務をメインとしていたことがわかったという。 それでは、コロナが収束したあとはどうなるのかということだが、「在宅勤務を続けたい」と回答する人が約半数いるといい、今後もこの状況は変わらないだろうと示唆した。 「通勤時間が余暇に充てられる」「子育てや家族との時間が増える」「家庭のことを顧みる時間が増える」といったメリットが在宅勤務には多いことはいうまでもないが、デメリットにもなる“困り事”としては「食事を作る回数が増える」「気分転換できる場や機会がない」「行動が制限される」などが挙げられた。 また、都心の勤務地なら豊富にある飲食店やスポーツ施設も、郊外の自宅で在宅勤務をするようになるとなかなか行けなくなったという意見も見受けられた。 そこで齊藤教授が述べたのが、「在宅勤務✕分譲マンション」というこれからのライフスタイルの話だ。実際、分譲マンションの敷地にキッチンカーを呼ぶ、キッズルームをシェアオフィスにするといったアイデアが展開されていることも紹介した。 時代に合った住宅とは何か。今まさに問題となっているのが、オンライン会議などが多くなることで、家族の声が気になる、または家族からうるさがられる、といったことだ。在宅時間が長くなる今、改めて考えたいのが、時代に合わせた新たな住宅のカタチだ。 齊藤教授が分譲マンションにおいて「どんな共用施設がほしいか」というアンケートを実施したところ、圧倒的に多かったのが「宅配ボックス」で、次いで「ゲストルーム」「ロビー・ラウンジ」と続く。その中でも昨今の状況を反映しているような回答として「スタディルーム」や「在宅勤務サポート施設（例：コピー機など）」「サテライトオフィス」というものもあった。 それだけではなく、昨今は“おひとり様”が増えていることに鑑み、“暮らしを支えている仕組み”を見直す必要があるのではと語る。たとえばコンパクトマンションにおいてシングルライフを送る人々の中で、管理組合は成立するのかといったところにまで言及。昨今、日本でも普及しはじめた第三者管理者方式についても触れた。 実際にコンパクトマンションの住民に対しアンケートを実施したところ、近所付き合いがないと回答した人は7割という結果に。その反対に、災害時の地域情報の入手方法や、助け合えるのかといった不安に対しては5割〜6割が「ある」と回答した。 一方で、東日本大震災ではマンションでの待機または在宅避難から大きな安心を得たという事例も挙げ、マンションのメリットを経験や持論を含め解説した。 「コロナ」がもたらしたものは、人体への悪影響ばかりではなく、ひと本来の幸せとは何か、豊かな暮らし方とは何かを改めて考えるきっかけを作った、という意味では少なからず良い面もあったと感じるところもある。さらに、在宅時間が増えたことで「快適な住まいとは何か」いったことなども議論されるようになった。 齊藤教授は、今がまさに「新たな価値・暮らしの未来を作る」という可能性に着目しやすい時代であることから、自然災害発生時などを見据えたのコミュニケーション作りにも目を向けてほしいとメッセージを送った。

2月8日（水）、5回目となるオンラインセミナーが配信された。今回の講師には、東京都健康長寿医療センター研究所、福祉と生活ケア研究チームの研究部長・井藤佳恵先生をお招きし、『超高齢化社会における共生』と題して実施された。日本の超高齢社会を背景とした認知症や孤立死といった社会的な課題に言及する。 最初の話題には「高齢者の住環境と福祉」というテーマを掲げ、高齢期に現れるいわゆる「ゴミ屋敷」を取り上げた。ここで井藤氏は、「ゴミ屋敷」と捉えることによって、「居住者（住む人）」ではなく「屋敷（環境）」にばかり関心が向くと指摘した。つまり我々は、屋敷（環境）の課題問題という感覚でそれを捉えてしまっていることこそが問題ではないかと語る。 支援対象は人なのか、屋敷なのか。人であるとするとそれはそこに住む人のことなのか、周辺住民のことなのかを考えた時、これを環境ではなく、ひと（福祉）の課題であるという視点を持つべきではないだろうか。そうでなければ、ゴミ屋敷の住民を“排除の対象”とみなしてしまいかねない。 そこで井藤氏は「権利の尊重」の難しさを主張する。誰もが一人の人間として尊厳は守られるべきであり、我々もいずれ高齢期に入った時に、その当事者になる可能性がある。「最後までここで暮らしたい。施設には入りたくない」という本人の意思は『自由権』の行使だ。一方で、施設に入って安心安全な暮らしをしてほしいと周囲の支援者が願い行動することは『社会権』の擁護を目的としている。本人の意に反して福祉の制度を使おうとするとき、個人の中で『自由権』と『社会権』が対立することがありがあり、相容れることはなかなか難しい場合があるとも語る。 井藤氏が12年間の行政事業で担当した高齢者困難事例293人のうち、61人の住環境が「ゴミ屋敷」であったとし、その中から印象の強いお一人の事例を紹介。人の一生における栄枯盛衰を垣間見る物寂しいエピソードには涙を誘った。こちらはライブラリーを視聴することで確認してもらいたい。 後半では、マンションみらい価値研究所・所長の久保依子が登場し、対談形式で進行していく。 久保は、分譲マンションを管理する立場から井藤氏に質問をぶつける。認知症の疑いがあって、他の入居者に迷惑をかけてしまう高齢者の事例が多くなっていることに触れると、井藤氏は「高齢者の迷惑行為＝これこそ認知症と認識するのは良くない」とし、実際、専門医でなければ医師でも、とくに初期の認知症に気づくことは難しいという。逆に、認知症の有病率では65歳以上で15％、80歳以上では40〜80％といわれる中、その大多数が人知れず静かな生活に溶け込んでいるし、目立つ症状があるのも長い認知症の経過のなかの一時のことだとした。 また昨年、井藤氏に監修していただいた『孤立死マニュアル』の話題では、「高齢者が望む最期のひとつに“ピンピンコロリ”というものがある。要は亡くなるその瞬間まで元気でいたいということ。“最期まで家で過ごしたい”というのも多くの人が言う。そして高齢になるほど独居率は高くなる。そうであるなら孤独死は特別なことではないかもしれない」とし、「孤独死がもつ“さびしい”というイメージにアプローチするなら、“ゆるいつながり”が必要だ」とした。 この“ゆるいつながり”に対し久保が実際どういうことなのかを問うと、「管理員さんに挨拶をしたり、ゴミ収集所で軽い会話を交わしたり、毎日同じ時間に散歩にでかけるなど、自分からつながっておくことでも、気にかけてもらいやすくなる」と見解を示した。 しかし、マンションの管理員として、どの段階で行政や家族に連絡を取ったらいいのかという不安があり、これに対するアドバイスを問うと、「入居者時に、どういったときにどこに連絡するということをマニュアル化していくことも有効ではないか」とした。また「自警団のように特定の人を探し出し私的な制裁をしてはいけない」とも付け加えた。 認知症は、流行病のように昨今急に出現したものではなく、高齢期になれば誰しもなり得る。いうなれば「お互い様」だ。よって、健常である時には関心をもちにくいかもしれないが、これからは深く理解していく必要がある。「個人の権利」と「近隣住民の権利」、それが対立しているとき、その相反する部分をどのようにすりあわせて共生の道を模索していくかは、対応マニュアル含め個々の理解と協力が求められる。 講義の最後に井藤氏は「住み慣れたマンションで、人としての尊厳を維持して暮らすことを、いかにして実現していくか、これが日本の超高齢社会の課題だ」とした。これを機に我々も今一度、他人事ではなく自分事として捉えていく必要があるのだ。